Vorausschauende Vereinbarungen: Sicherheit beim Hausbau: So beugen Sie Bauverzögerungen vor

Berlin - Die Familie kann es kaum erwarten, endlich ins neue Heim zu ziehen. Die Kinder sind in der neuen Schule angemeldet, Möbel und Einbauküche bestellt - doch plötzlich stockt der Bau. Ruhe auf der halbfertigen Baustelle, kein Handwerker lässt sich blicken und der Bauleiter ist nicht erreichbar.

Ein Szenario, das leider nicht selten vorkommt, wenn Bauunternehmen zum Beispiel durch gestiegene Materialkosten ins Schlingern geraten und ihre Kalkulationen nicht mehr aufgehen. Für Bauherren und Käufer von neuen Immobilien bedeutet das: Sorge, dass die Wohnung oder das Haus vom beauftragten Bauunternehmen viel später oder schlimmstenfalls auch gar nicht fertiggestellt wird.

„Besonders risikoanfällig für Kunden sind Bauträgerverträge“, sagt Rechtsanwältin Katja Alexander von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein. Bei diesem Modell erwirbt der Kunde schrittweise das entstehende Gebäude, das Grundstück bleibt aber bis zur Fertigstellung im Eigentum des Bauträgers. Erst nach Abschluss des Bauprojekts wird es dem Erwerber übergeben. „Der Kunde finanziert also etwas, was ihm noch lange nicht gehört.“

„Kommt der Bauträger ins Trudeln und der Bau verzögert sich, hängt der Kunde bei einem Bauträgervertrag gewissermaßen in der Luft“, sagt Peter Burk, Autor des Ratgebers „Finanzierungs- und Zahlungsfehler beim Immobilienkauf“. „Er kann nicht einfach mit einem anderen Unternehmen weiterbauen. Er muss warten, bis der Bauträger weitermacht oder bis - etwa nach einer Insolvenz - ein anderes Unternehmen das Projekt übernimmt.“ 

Das kann Monate oder sogar Jahre dauern und bedeutet für den Kunden eine immense finanzielle Belastung. Immerhin muss Miete für die alte Wohnung oder eine Übergangswohnung gezahlt werden, dazu die Bereitstellungszinsen des Kredits, solange das Geld bei der Bank nicht abgerufen wird.

Bauherren, die auf ihrem eigenen Grundstück ein Fertig- oder Massivhaus bauen, sind besser dran. Im Falle einer Insolvenz des Bauunternehmens können sie den Vertrag kündigen, wenn das vertraglich vereinbart war. Sie können sich dann selbst um die Fertigstellung des Hauses bemühen. Aber auch hier lauern Risiken. 

„Oft haben Bauherren schon Vorauszahlungen für Leistungen überwiesen, die noch gar nicht erfüllt wurden“, sagt Peter Burk. Dieses Geld ist im Falle einer Insolvenz des Bauunternehmens in der Regel verloren. Er rät Bauherren darum, niemals für Leistungen zu zahlen, ehe sie erbracht wurden - und den Fortschritt stets zu kontrollieren. Zudem sollten sie für den Insolvenzfall ein Sonderkündigungsrecht mit dem Bauunternehmen vereinbaren.

Wie können Bauherren und Käufer weiteren Risiken vorbeugen und sich vertraglich absichern? „Bei Bauträgerverträgen gilt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die eine Reihe von Sicherheitsvorkehrungen enthält“, sagt Peter Burk. So ist etwa die Zahlungsweise detailliert vorgegeben. Beim Bau auf dem eigenen Grundstück kann der Zahlungsplan hingegen relativ frei gestaltet werden – das birgt Gefahren. 

Für alle Vorhabensarten gilt allerdings: Von der ersten Rate dürfen Bauherren fünf Prozent als Sicherheitspfand für die mängelfreie und fristgerechte Fertigstellung des Bauwerks einbehalten. Noch mehr Schutz verspricht eine Vertragserfüllungsbürgschaft, die manche Bauträger ihren Kundinnen und Kunden anbieten. Im Falle einer Insolvenz oder eines Baumangels kann dann neben dem Bauträger auch der Bürge - zum Beispiel eine Bank oder Versicherung - haftbar gemacht werden. Die Höhe der Bürgschaft umfasst dabei oft zwischen 10 und 25 Prozent der Auftragssumme.

Markus Kreuter, Geschäftsführer von zinsbaustein.de, einem Vermittler für Immobilieninvestments, verweist auf weitere wichtige Kriterien, die Bauherren beachten sollten. Entsteht die Immobilie nicht auf dem eigenen Grundstück, sollten Käuferinnen und Käufer stets prüfen, wer Eigentümer des Grundstücks und der entstehenden Immobilie ist. Kunden sollten sich den Kaufvertrag für das Grundstück zeigen lassen und schauen, ob alle Bedingungen eingetreten sind, damit das Eigentum vollständig und auflagenfrei an den Bauträger übergegangen ist.

„Zur Sicherung des Anspruchs des Auftraggebers auf Eigentumsübertragung an den Käufer muss bei Bauträgervorhaben gemäß MaBV eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen sein“, sagt Peter Burk. Sie sichert dem Kunden den Eigentumsübergang zu und schützt ihn so im schlimmsten Fall vor dem Verlust des schon gezahlten Kapitals - eine Art Faustpfand, weil eine eingetragene Auflassungsvormerkung nicht ohne Einwilligung des Käufers gelöscht werden kann.

Zudem muss eine Baugenehmigung vorliegen. Sie ist die wichtigste Voraussetzung, damit der Bau überhaupt beginnen kann, sagt Markus Kreuter. Bauherren sollten sich bestätigen lassen, dass diese auflagenfrei erteilt wurde oder andernfalls prüfen, ob enthaltene Auflagen durch den Bauträger erfüllbar sind.

Wichtig ist zudem, „den Fertigstellungszeitpunkt im Vertrag exakt festzuschreiben“, sagt Katja Alexander. „Das ist für Bauträgerverträge nicht gesetzlich vorgeschrieben, sondern muss vertraglich vereinbart werden.“ Werden Fristen vereinbart, sollten sie nicht als gestaffelte Termine, wie zum Beispiel mit der Formulierung „zwei Monate nach Erteilung der Baugenehmigung“, sondern mit konkretem Datum festgelegt werden.

„Aber selbst wenn ein Fertigstellungstermin vereinbart wurde, schützt das nicht vor Verzögerungen“, so die Rechtsanwältin. Es könne immer zu Materialengpässen oder zu Baumängeln kommen, die dann behoben werden müssen. Bauherren hätten keine Chance, das zu verhindern. „Aber mit einem guten Vertrag können sie rechtlich auf Verzögerungen reagieren und eventuell Schadenersatz fordern.“ Daher kann es sich grundsätzlich lohnen, einen Bauexperten oder Juristen einzubinden, um den Vertrag auszuhandeln.

Je weiter das Projekt beim Kauf fortgeschritten ist, desto geringer ist das Risiko, dass es nicht fertig wird. Aber heutzutage werden viele Wohnungen oder Häuser schon gekauft, wenn sie lediglich auf dem Papier existieren. Dann kann natürlich viel passieren, bis sie endlich stehen. „Wer eine Immobilie in diesem frühen Stadium vom Bauträger kauft, sollte bei Reihen- oder Mehrfamilienhäusern auch genau hinsehen, wie viele Käufer schon gewonnen wurden oder ob bereits der Verkauf eher schleppend läuft“, so Peter Burk.

Am Ende können Kunden die Risiken beim Kauf minimieren, auf Null könnten sie sie aber nicht senken, sagt Markus Kreuter. Wichtig sei vor allem, dass der Bauträger transparent informiert und auf Nachfragen ausführlich und substanziell reagiert. „Wenn es hier schon Vorbehalte gibt, sollte man besser nicht einsteigen“, so Kreuter. Selbst dann nicht, wenn es sich um ein vermeintlich „unwiederbringlich einzigartiges Angebot“ des Bauträgers handle.