Fragen und Antworten zum Mietrecht: Mietrecht: Welche Nebenkosten sind zulässig?

Halle (Saale) - Luise B., Naumburg: Ich habe ein Einfamilienhaus gemietet. Neben der Wasserrechnung erhalte ich jetzt einen Bescheid über Regenwasser. Ist das innerhalb der Betriebskosten zulässig?
Antwort: Ja, Niederschlagswasser gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten. Es ist innerhalb der Betriebskosten Bestandteil der Wasser-/Abwasserrechnung, sofern diese Umlage vereinbart ist.

Christian S., Halle: Wir bewohnen in einem viergeschossigen Haus mit Fahrstuhl die Parterre-Wohnung. Bei der Betriebskostenabrechnung bleiben wir mit dem Fahrstuhl außen vor. Das ist doch zulässig?
Antwort: Ob in Mietshäusern Parterre-Wohnungen betriebskostenmäßig für den Fahrstuhl mit einbezogen werden oder nicht, wird von der Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet, wenn im Mietvertrag hierzu nichts geregelt ist. Es kann vertraglich vereinbart werden, dass Parterre-Wohnungen aus der Berechnung der Aufzugskosten herausgerechnet werden, wie es auch bei Ihnen der Fall ist.

Lore M., Bernburg: Kann ich eine Aufschlüsselung der sonstigen Nebenkosten in der Betriebskostenabrechnung verlangen? Hier steht nur ein Betrag.
Antwort: Unbedingt. Der Vermieter muss genau schreiben beziehungsweise aufschlüsseln, wofür er eine Kostenerstattung verlangt. Nur so können Sie prüfen, ob die Forderung korrekt und die Position auch vertraglich vereinbart ist. Insofern steht Ihnen das Recht zu, Einsicht in die Rechnungsunterlagen zu nehmen, sie zu fotografieren oder Kopien gegen einen üblichen Obolus zu verlangen.

Marina D., Bitterfeld-Wolfen: Darf mir der Vermieter Reparaturkosten für die Heizungsanlage unter sonstige Nebenkosten bei der Abrechnung in Rechnung stellen?
Antwort: Nein, Reparatur- und Instandhaltungskosten für die Heizungsanlage gehören nicht zu den Betriebskosten. Sie sind Sache des Vermieters.

Manuela R., Dessau-Roßlau: Der Vermieter selbst schneidet das Gewächs an einer mit Efeu berankten Mauer regelmäßig zurück. Er stellt uns das als Hausmeisterkosten bei der Betriebskostenabrechnung in Rechnung. Darf er das?
Antwort: Gartenpflegearbeiten, dazu zählt auch das Zurückschneiden des Efeu, können auch als Eigenleistungen nach ortsüblichem Stundensatz, jedoch ohne Mehrwertsteuer, über die Betriebskosten abgerechnet werden.

Britta H., Bernburg: In unserem Mietvertrag steht, dass wir anteilig die Kosten für die Mitbenutzung des zum Haus gehörenden Pools zu tragen haben. Da die Kosten ständig steigen, möchten wir jetzt von der Pool-Mitbenutzung zurücktreten. Haben wir eine Chance?
Antwort: Vertrag ist Vertrag. Was hier geregelt ist, gilt. Wünschen Sie eine Änderung Ihres Mietvertrages, geht das nur in beiderseitigem Einverständnis zwischen Ihnen als Mieter und Ihrem Vermieter. Stimmt der Vermieter Ihrem Verlangen nicht zu, haben Sie keine Chance. Eine einseitige Mietvertragsänderung ist nicht möglich.

Tina M., Halle: Wie lange hat der Vermieter Zeit, auf unseren schriftlich eingereichten Widerspruch gegen eine Nachzahlungsforderung bei den Nebenkosten zu antworten? Könnte uns irgendein Nachteil entstehen?
Antwort: In welcher Frist ein Vermieter auf einen Widerspruch zu antworten hat, ist gesetzlich nicht vorgegeben. Wichtig ist, dass Sie begründet darlegen, was Sie monieren, welche Einwendungen und Fragen Sie haben. Nach Ihrer Schilderung ist das der Fall. Insofern entsteht Ihnen kein Nachteil. Das bloße Einlegen eines Widerspruchs ohne Begründung wäre nicht ausreichend gewesen.

Karl P., Anhalt-Bitterfeld: Wir zahlen als Mieter nur für die Restmülltonne. Nun haben wir vom Entsorgungsbetrieb eine Rechnung für das Entsorgen der Gelben Tonne erhalten, weil diese falsch befüllt war. Sie stehen aber für jeden zugänglich am Haus. Was tun?
Antwort: Sie sollten sich dagegen wehren. Es ist Sache des Vermieters, die Gelben Tonnen so aufzustellen, dass nur Berechtigte Zugang haben. Indem er sie beispielsweise einzäunt, kann der sogenannte Mülltourismus vermieden werden. Da die Tonnen momentan völlig frei stehen, muss der Vermieter nun auch für die dadurch entstandenen Entsorgungsmehrkosten aufkommen.

Beate D., Sangerhausen: Meine Eltern sind Anfang 2016 gestorben. Der Mietvertrag ging noch bis April 2016. Muss der Vermieter noch eine Nebenkostenabrechnung zustellen?
Antwort: Ja, entsprechend der Abrechnungsperiode muss der Vermieter bis 31.12.2017 die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 zustellen. Erfolgt sie danach, ist sie verfristet und es können keine Nachforderungen mehr verlangt werden.

Rolf L., Saalekreis: In welchem Jahr muss der Vermieter Leistungen abrechnen, die nur alle paar Jahre erfolgen, also zum Beispiel eine Feuerstättenschau oder ein Schornsteinfeger-Besuch?
Antwort: Eine gesetzliche Vorschrift gibt es dafür nicht, wann Leistungen mit mehrjährigem Turnus in der Betriebskostenrechnung anzugeben sind. Der Bundesgerichtshof hat hierzu entschieden, dass die Kosten in der Abrechnungsperiode angesetzt werden können, in der sie entstanden sind. Der Vermieter darf die Kosten aber auch auf mehrere Jahre verteilt auf die Mieter umlegen.

Michael P., Naumburg: Mein Vermieter weigert sich, mir die Betriebskostenerstattung vom Jahr 2015 auszuzahlen. Er meint, diese mit einer Mietminderung, die ich einige Monate in 2016 vorgenommen hatte, verrechnen zu können. Darf er denn das?
Antwort: Nein. Ihr Vermieter vermischt da zwei Sachverhalte, die nichts miteinander zu tun haben. Das ist unzulässig. Zeigen Sie Ihrem Vermieter schriftlich an, dass Sie, wenn er sich weiter weigert, das Guthaben von der nächsten Mietzahlung abziehen werden. Reagiert er nicht, könnten Sie im nächsten Monat nur die verminderte Miete zahlen.

Karin M., Halle: Ich bin Genossenschaftsmitglied und bewohne seit 50 Jahren eine Mietwohnung. Darf die Genossenschaft eine von einem Mitglied bewohnte Mietwohnung als Eigentumswohnung verkaufen? Falls ja, bekäme ich einen neuen Vertrag?
Antwort: Die Genossenschaft kann die Wohnung verkaufen, wobei Sie jedoch ein Vorkaufsrecht hätten. Bei einem Verkauf an einen neuen Eigentümer bleibt der alte Mietvertrag bestehen. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Das heißt, der neue Eigentümer tritt also mit seinem Eintrag im Grundbuch in den bestehenden Mietvertrag ein.

Susanne K., Mansfeld: Mein Sohn beginnt im September eine Lehre in Berlin. Er hat eine Wohnung gefunden, die er mieten möchte. Voraussetzung ist, dass er über ein Einkommen in Höhe der dreifachen Nettomiete verfügt. Ist das rechtens? Welche Möglichkeiten gäbe es noch?
Antwort: Eine solche Forderung ist durchaus üblich, da sich Vermieter bezüglich der Mietzins-Einnahmen absichern wollen. Dementsprechend sollten 30 bis 35 Prozent des Einkommens für die Miete vorhanden sein. Da das Entgelt Ihres Sohnes Ihrer Schilderung zufolge dem nicht entsprechen wird, gibt es zwei Möglichkeiten der finanziellen Absicherung durch den Vermieter: Sie mieten mit Ihrem Sohn gemeinsam die Wohnung oder aber Sie bürgen für Ihren Sohn und unterzeichnen als Bürge den Mietvertrag.

Christine P., Halle: In meinem alten DDR-Mietvertrag steht eine Kündigungsfrist von 14 Tagen. Ist diese Frist an die Wohndauer gekoppelt? Verlängert sie sich dadurch? Ich wohne 30 Jahre in der Wohnung.
Antwort: Die Regelung in den alten DDR-Verträgen zur Kündigungsfrist ist nicht an die Wohndauer gekoppelt. Unabhängig davon, wie lange Sie dort wohnen, gelten die 14 Tage für Sie als Mieter. Der Vermieter ist je nach Wohndauer an die gesetzlichen Fristen des BGB gebunden.

Liane L., Sangerhausen: Ich bewohne eine sehr schöne Wohnung. Sie liegt jedoch an einer dicht befahrenen Straße. Der ständig vorhandene Straßenlärm beeinträchtigt meine Wohnqualität sehr. Habe ich als Mieter da irgendwelche Rechte?
Antwort: Wer weiß, dass er in eine Wohnung eines an der Hauptstraße liegenden Hauses zieht, hat den vorhandenen allgemeinen Straßenlärm hinzunehmen. Das gilt auch für den Fall von zeitweisen Verkehrsumleitungen, die verstärkt Lärm nach sich ziehen können.

Kornelia Noack und Dorothea Reinert notierten Fragen und Antworten.

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