Mietrecht: Mietrecht: Nachmessen der Wohnfläche

Halle/MZ. - Häufigste Methode

Die häufigste Berechnungsmethode ist die seit Anfang 2004 gültige Wohnflächenverordnung. Sie folgte auf die II. Berechnungsverordnung. "Mit der deckt sie sich weitestgehend", sagt Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbundes in Berlin. Laut der Wohnflächenverordnung zählen Räume mit mindestens zwei Metern Höhe zu 100 Prozent zur Wohnfläche. Räume mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern werden zur Hälfte gezählt, Räume mit weniger als einem Meter Höhe gar nicht. Diese Zählweise gilt für jeden Raum in der Wohnung, auch für Flächen unter Treppen.

Säulen mit mehr als 0,1 Quadratmetern Grundfläche werden von der Wohnfläche abgezogen. "Derartige Pfeiler sind mir in Wohnungen allerdings kaum bekannt", sagt Kai Warnecke, Geschäftsführer bei Haus und Grund Deutschland in Berlin. Balkone werden in der Regel zu 50 Prozent gezählt, gelegentlich auch mit geringerem Prozentsatz. "Das müssen dann aber schon starke Einschränkungen sein", sagt Warnecke. Dazu gehöre etwa ein Balkon, der als "erweitertes Fensterbrett" auf der Nordseite ins Gebäude integriert ist. Ulrich Ropertz sieht das ein wenig anders: Zwar komme es bei Balkonen auf den Wohnwert an, aber in der Regel zählten sie bei der Wohnflächenberechnung nur zu einem Viertel mit.

Nicht zur Wohnfläche zählen nach der Wohnflächenverordnung Zubehörräume, etwa Garagen, Keller, Waschküchen, Dachböden oder Speicher. Wer eine Wohnung besichtigt, sollte deshalb immer fragen, ob Keller oder andere Zubehörräume in die Berechnung der Wohnfläche eingegangen sind, rät Stephan Kippes.

Lohnende Nachfrage

Die Anwendung der Wohnflächenverordnung ist außer bei staatlich gefördertem Wohnungsbau allerdings nicht zwingend. "Leider sind im Alltag immer noch unterschiedliche Berechnungsmethoden gebräuchlich", sagt Peter-Georg Wagner vom Ring Deutscher Makler (RDM) in Berlin. Ein Problem ist, "dass der Vermieter teilweise gar nicht weiß, wie groß die Wohnung ist", sagt Stephan Kippes. Oft übernehme dieser einfach die Angaben des Bauherren. Damit der Mieter hinterher keine böse Überraschung erlebt, empfiehlt Kippes zu fragen, welche Methode zur Wohnflächenberechnung angewendet wurde.

Aber nicht nur für die Anmietung, sondern auch bei einer Mieterhöhung und bei den Nebenkosten sei die Wohnflächenberechnung entscheidend, sagt Mieterbund-Sprecher Ropertz. Die Nebenkosten werden nach der tatsächlichen Wohnfläche ohne Balkon berechnet. Um eine Abweichung der Wohnflächengröße vom angegebenen Wert genau bestimmen zu können, müssen sich Mieter und Vermieter auf eine Berechnungsmethode einigen. Fehlt eine Vereinbarung dazu im Mietvertrag, soll laut BGH die Wohnflächenverordnung zugrunde gelegt werden.

Eigentumswohnung

Auch bei Eigentumswohnungen spielt die Wohnflächenberechnung eine entscheidende Rolle: Besonders beim Kauf oder Verkauf von Wohnflächen sollte man im Zweifelsfall nachmessen, sagt Mona Moraht, Justiziarin beim Ring Deutscher Makler. "Ein Quadratmeter kann schnell mit mehreren tausend Euro zu Buche schlagen." Wer eine Wohnung verkaufen will, sollte laut Moraht keine exakte, sondern eine ungefähre Angabe der Wohnungsgröße im Vertrag festhalten: "Dann ist man aus dem Schneider." Der Verkäufer kann später nicht rechtlich auf den Quadratmeter genau festgenagelt werden. Den Zollstock bemühen sollte dagegen zur Sicherheit der Käufer.