Ein Teil der Finanzierung?: Zins, Zuteilung, Zuschuss: Worauf es beim Bausparen ankommt

Bremen/Berlin - Rund 22 Millionen abgeschlossene Bausparverträge gab es zum Ende des vergangenen Jahres in Deutschland. Für Kaufwillige ist diese Finanzierungsoption zuletzt wieder attraktiv geworden, seit sich Baukredite verteuert haben. Denn in der Regel verlangen Bausparkassen deutlich niedrigere Darlehenszinsen als Banken. Wir erläutern, was Sie zum Bausparen alles wissen sollten.

Über den Vertrag sparen Sie Eigenkapital zu Bau, Kauf oder Modernisierung Ihrer eigenen Immobilie an. Zuerst legen Sie fest, welche Summe zusammenkommen soll. Für diese sogenannte Bausparsumme zahlen Sie jeden Monat einen bestimmten Betrag auf den Vertrag ein. Haben Immobilieneigentümer einen Teil der Summe angespart – meistens die Hälfte –, können sie das Guthaben abrufen. Den fehlenden Betrag bis zur Gesamtsumme leihen sie sich bei der Bausparkasse aus.

Überlegen Sie vor Abschluss eines Vertrags, wann sie die Finanzierung brauchen, und wie viel Sie jeden Monat sparen können. Anhand dessen wählen Sie den Bauspartarif aus.

Ihren Vertrag sollten Sie so kalkulieren, dass er rechtzeitig zum von Ihnen gewünschten Termin ausgezahlt wird, also die sogenannte Zuteilungsreife erlangt. Ansonsten brauchen Sie eventuell eine teure Zwischenfinanzierung. Einen exakten Termin, wann das Geld kommt, dürfen Ihnen die Kassen eigenen Angaben zufolge nicht nennen - aus gesetzlichen Gründen. Grob informieren Bausparkassen aber in den Spar- und Tilgungsplänen über die Auszahlung.

Der Zinssatz für Ihr Bauspardarlehen steht bereits bei Vertragsabschluss fest. Oft ist der Zins besser als in der herkömmlichen Baufinanzierung. Roland Stecher von der Verbraucherberatung Bremen wertet das als Vorteil: „Man sichert sich die aktuell niedrigen Zinsen für die Zukunft.“ Teilweise zehn Jahre im Voraus und unabhängig davon, wohin sich der Marktzins entwickelt. Das sorgt für Planungssicherheit.

Dem günstigen Darlehen stehen allerdings mager verzinste Guthaben gegenüber. „Die Rendite ist eine Katastrophe“, sagt Stecher. Um diesen Nachteil zu begrenzen, sollte nur das tariflich vereinbarte Mindestguthaben angespart werden. Stecher empfiehlt wegen der mauen Plus-Verzinsung maximal 50 000 Euro in den Vertrag zu stecken. Das übrige Geld sollte anderswo angelegt werden.

Bauspardarlehen ergänzen den Hauptkredit von der Bank. Für eine Komplettfinanzierung sind sie nach Expertenmeinung eher ungeeignet. In der Regel ist es sinnvoll, über die Bausparsumme 20 bis 40 Prozent des Kaufpreises abzudecken, so die Zeitschrift „Finanztest“ (Ausgabe 5/2024). Der Grund: Bauspardarlehen müssten schneller getilgt werden. Das treibt Ihre monatliche Belastung nach oben und engt so den finanziellen Spielraum ein.

Andererseits sind Sondertilgungen in beliebiger Höhe möglich. Die senken die Zinslast. Üblicherweise verlangen Bausparkassen im Unterschied zu Geschäftsbanken keinen Zinsaufschlag für Sondertilgungen oder eine Vorfälligkeitsentschädigung, falls der Kredit früher zurückgezahlt wird als ursprünglich vorgesehen. Wie viel Geld aus dem Bausparvertrag und dem klassischen Hypothekendarlehen jeweils benötigt wird, sollte jeder Immobilienkäufer individuell für sich ausrechnen.

Der Staat bezuschusst Bausparverträge unter bestimmten Umständen. Grundsätzlich gibt es die Wohnungsbauprämie, die Arbeitnehmer-Sparzulage und Wohn-Riester. Die Höhe der Förderung - und ob es überhaupt eine gibt - hängt vom Einkommen ab: Bei der Wohnungsbauprämie gibt es 70 Euro pro Jahr für Singles dazu, für Ehepaare das Doppelte, bei der Arbeitnehmer-Sparzulage sind es höchstens 43 Euro für Singles, 86 Euro für Paare. Bei Wohn-Riester kann der jährliche Zuschuss für eine vierköpfige Familie bis zu 950 Euro betragen. Wichtig zu wissen: „Es gibt keine Doppel- oder Dreifachförderung“, sagt Alexander Nothaft vom Verband der privaten Bausparkassen.

Bausparen hat vier dicke Haken: Erstens die niedrigen Guthabenzinsen. Zweitens die Provision. Die Abschlussgebühr ist direkt bei Vertragsabschluss zu bezahlen; sie gilt damit für Spar- und Darlehensteil. „Liegen die Kosten über den Guthabenzinsen, kann Bausparen ein Minusgeschäft sein“, sagt Verbraucherschützer Stecher. Mit anderen Worten: Der Vertrag hat sich eventuell nicht gelohnt. Das korreliert aber mit der Zinsentwicklung.

Drittens die monatliche Sparrate. Hier rät „Finanztest“ zur Einhaltung des Regelsatzes. Wer weniger zahle, dem drohe die Vertragskündigung. Höhere Beträge könne die Kasse dagegen ablehnen. Der Regelsparbeitrag entspricht meistens drei bis fünf Prozent der Bausparsumme - der Sparbetrag ist damit wenig flexibel. Und viertens die Vielzahl an Tarifvarianten und Konditionen. Sie macht Vergleiche schwierig und damit auch das Finden der optimalen Lösung.

Für vergleichsweise kleine Kredite bis 50.000 Euro kann sich das Bausparen Roland Stecher zufolge lohnen. Denn bei solchen Beträgen verlangten Geschäftsbanken oft Aufschläge. Die gibt es bei Bausparverträgen nicht. Die niedrigen Darlehenszinsen können vorteilhaft für Menschen sein, die ernsthaft in eine eigene Immobilie investieren wollen und voraussichtlich viel Fremdkapital brauchen. Sinnvoll ist es dann aber, darauf zu achten, dass der Bauspartarif der individuellen Lebenssituation angepasst werden kann, wenn die sich ändert.