Fragen und Antworten zum Mietrecht: Fragen und Antworten zum Mietrecht: Welche Betriebskosten sind erlaubt?

Halle (Saale)/MZ - Sigrid B., Bitterfeld-Wolfen: Wir haben vor Jahren an der Zimmerdecke Styropor-Platten angebracht. Der Vermieter verlangt, dass wir sie jetzt bei unserem Auszug beseitigen und anschließend die Decke tapezieren. Ist das so richtig?

Antwort: Wenn ein Mieter im Verlauf der Mietzeit die Zimmerdecke mit Styropor-Platten beklebt, müssen diese auf Verlangen des Vermieters bei Auszug wieder entfernt werden. Das ist gefestigte Rechtsprechung. In der Regel müssen danach die Zimmerdecken vom Mieter gestrichen, jedoch nicht tapeziert werden, je nach den Mietvertragsvereinbarungen. Beachten Sie: Ist die Zimmerdecke instandsetzungsbedürftig beispielsweise durch Risse oder Spalten, muss der Vermieter sie erst einmal entsprechend instandsetzen, damit sie dann von Ihnen im Rahmen der Schönheitsreparatur gestrichen werden können.

Herbert N., Halle: Für die Wohnungen in unserem Punkthochhaus kündigte uns unser Vermieter Modernisierung und Instandsetzung an und in der Folge eine Kaltmiete-Erhöhung auf 5,85 Euro. Damit lägen wir über dem Mietspiegel der Stadt. Ist denn das korrekt?

Antwort: Mit 5,85 Euro Kaltmiete lägen Sie zwar über der Vergleichsmiete. Aber: Bei einer Modernisierungsumlage - maximal elf Prozent der Modernisierungskosten können auf den Mieter umgelegt werden - gibt es keine Kappungsgrenze. Daraus ergibt sich, dass die Berechtigung des Modernisierungsanteils in Abgrenzung zwischen Instandsetzung und Modernisierungsarbeiten geprüft werden muss. Anders gesagt: Es handelt sich um die Kostenumlage nach Modernisierung, die der Vermieter begründen muss. Die Mieterhöhung darf nur die Kosten beinhalten, die durch die Modernisierung entstanden sind.

Jens B., Eisleben: In unserer Nebenkostenabrechnung von 2013 ist erstmalig der Posten Niederschlagswasser/ Regenwasser mit 90 Euro aufgetaucht. Darf ein solcher Posten auf uns Mieter umgelegt werden? Falls ja: Wonach wird er berechnet?

Antwort: Die Position Niederschlagswasser/Regenwasser ist grundsätzlich umlagefähig. Sie gehört zum Katalog der Kostenpositionen der Betriebskosten-Umlageverordnung. Sie sollten den Bescheid dahingehend prüfen, ob die Rechnung stimmt. Wenn in Ihrem Mietvertrag keine andere Regelung getroffen ist, gilt der gesetzliche Umlagemaßstab nach der Gesamtwohnfläche.

Nico L., Aken: Unser Mietvertrag von 2008 sieht in Abhängigkeit von der Wohndauer gestaffelte Kündigungsfristen vor. Gilt das für uns Mieter überhaupt noch?

Antwort: Seit 1. September 2001 ist im Zuge von mietrechtlichen Änderungen die Staffelung der Kündigungsfristen nach Mietdauer für die Mieter aufgehoben und kann auch nicht wirksam per Vertrag verlängert werden. Mieter haben seither eine Kündigungsfrist von drei Monaten, unabhängig von der Mietdauer, in jedem Fall, wenn der Mietvertrag nach dem 31.8.2001 abgeschlossen wurde. Ausnahmen können beispielsweise in alten DDR-Mietverträgen enthalten sein oder in alten Verträgen mit Individualvereinbarungen. Hier wäre zu prüfen, ob die dort vereinbarten Kündigungsfristen noch wirksam sind.

Günter M., Bernburg: Wir haben eine Doppelhaushälfte gemietet. Es gibt bisher nur eine biologische Kläranlage. Nun muss das Haus an die öffentliche Entwässerung angeschlossen werden. Der Vermieter hat uns angekündigt, dass sich nach dem Anschluss die monatliche Miete um 34 Euro als Umlage der Modernisierungskosten erhöhen wird. Es handelt sich aber um keine Modernisierung, oder?

Antwort: Eine Mieterhöhung auf Grund von Modernisierung ist hier nicht gegeben. Der Anschluss und die Fäkalienbeseitigung sind Sache des Vermieters. Anschlusskosten dafür können nicht an den Mieter weitergegeben werden. Lediglich bei den Betriebskosten könnte es zu einer Erhöhung kommen, denn die Kosten der Entsorgung sind umlagefähig.

Gerd K., Dessau-Roßlau: Wir sind 76 Jahre alt, seit 17 Jahren Mieter einer Eigentumswohnung in einem Dreifamilienhaus, die jetzt zwangsversteigert werden soll. Wie geht es denn dann weiter mit uns Mietern? Wir machen uns Sorgen.

Antwort: Zunächst sind Sie durch Ihren Mietvertrag geschützt. Der neue Eigentümer muss Ihren bestehenden Mietvertrag übernehmen. Ansonsten sollten Sie abwarten, was der neue Eigentümer mit „Ihrer“ Wohnung vorhat. Sollte es ein Investor sein, ist er vielleicht froh, so solvente Mieter wie Sie zu haben und behalten zu können. Für den Fall, dass er Eigenbedarf geltend machen will, wäre einmal zu prüfen, inwieweit er berechtigt ist. Und zum anderen, inwieweit beispielsweise auf Grund der langen Wohndauer und Ihres Alters Härtegründe vorliegen könnten, die bei der notwendigen Interessenabwägung zu berücksichtigen sind. Sie sollten allerdings rechtliche Hilfe in Anspruch nehmen.

Bettina H., Ballenstedt: Wir und andere Mieter unseres Wohnblocks haben Ende vergangenen Jahres eine Betriebskostenabrechnung mit sehr hoher Nachzahlungsforderung erhalten. Wir meinen, sie ist ungerechtfertigt und haben dagegen Widerspruch eingelegt. Der Vermieter rührt sich nicht. Was tun?

Antwort: Wenn Sie meinen, dass die geforderte Nachzahlung zu hoch ist, können Sie gegenüber Ihrem Vermieter schriftlichen Einwand erheben und erklären, warum Sie den Nachforderungsbeitrag zurückbehalten. Allerdings müssen Sie im Rahmen der Einwendungsfrist in dem Schreiben konkret Position für Position begründen, warum Sie welche Positionen der Betriebskostenabrechnung monieren, prüfen wollen und dementsprechend um Rechnungseinsicht bitten. Sie können Ihr Einsichtsrecht auf die Rechnung geltend machen. Ein allgemeiner Widerspruch reicht nicht aus.

Undine R., Mansfelder Land: Unser Vermieter hat das Ablesen des Wasserverbrauchs neuerdings einer Firma übertragen. Seither taucht in der Nebenkostenabrechnung als ein Kostenpunkt eine Ablesegebühr auf. Ist das statthaft?

Antwort: Die Gebühren für das Ablesen des Wasserzählerstandes sind umlagefähig. Da Sie erstmalig in Ihrer Nebenkostenabrechnung angeführt sind, sollten Sie die Rechnung prüfen. Sie haben ein Recht auf Rechnungseinsicht.

Heinz M., Zeitz: Ich wohne in einem Neubauviertel. Nach 20 Jahren ist unsere Mischbatterie kaputt. Der Vermieter meint, eine neue müssten wir laut Kleinreparatur-Klausel bezahlen. Hat er Recht?

Antwort: Sie sollten zunächst in Ihren Mietvertrag schauen, ob hier eine Kleinreparatur-Klausel vereinbart ist. Ist hierzu nichts formuliert, müssen Sie ohnehin nichts bezahlen. Ansonsten fallen unter eine Kleinreparatur-Klausel nur „Gegenstände, die häufigen Zugriffen unterliegen“ wie Türgriffe oder Fenstergriffe. Ob der komplette Austausch eines Aggregats darunter fällt, ist fraglich und könnte zum Beispiel zutreffen, wenn es keine Ersatzteile mehr gibt oder ein Totalschaden vorliegt. Der Vermieter muss die Umlageberechtigung nachweisen.

Torsten H., Merseburg: In unserem Mietvertrag steht eine Klausel, nach der wir Reparaturen bis zu 75 Euro selbst tragen müssen. Wie viel Reparaturen müssen wir denn da übernehmen?

Antwort: Sie nehmen Bezug auf die sogenannte Kleinreparatur-Klausel, nach der Mieter bis zu einem bestimmten Betrag die Kosten für eine Reparatur selbst übernehmen müssen. Sie sollten in Ihrem Mietvertrag nachschauen, ob die hier formulierte Kleinreparatur-Klausel überhaupt wirksam ist. Das ist nur dann der Fall, wenn sie zum einen exakt die Einzelfallbegrenzung ausweist - bei Ihnen begrenzt auf 75 Euro - und zum anderen die Begrenzung auf eine Summe im Jahr benennt. Ansonsten ist sie unwirksam. Beachten Sie: Kostet bei Ihnen eine Reparatur im Einzelfall mehr als 75 Euro, müssen Sie gar nichts zahlen, auch nicht anteilig.

Christa L., Halle: Wir haben Mitte des Jahres 2013 die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 erhalten. Am 18. Dezember 2013 kündigte uns der Vermieter eine Nachforderung an, da er die Abrechnung einer Partnerfirma erst jetzt erhalten habe. Jetzt erst, im April 2014, haben wir die korrigierte Nachzahlung erhalten. Müssen wir denn jetzt noch nachzahlen?

Antwort: Nein, die jetzt erhaltene höhere Nachzahlung brauchen Sie nicht mehr zu leisten. Die Abrechnungsfrist für die Betriebskostenabrechnung 2012 endete zum 31. Dezember 2013. Korrekturen zu Lasten des Mieters sind ausgeschlossen. Da Ihnen der Vermieter am 18. Dezember 2013 die Nachzahlung ankündigte, hätte er sie Ihnen auch bis Jahresende zustellen können.

Klaus P., Jessen: In unserer Nebenkostenabrechnung ist erstmals der Posten Gebäudehaftpflichtversicherung aufgetaucht. Und prompt ist unsere Abrechnung 200 Euro teurer als im vergangenen Jahr. Haben wir da eine Handhabe?

Antwort: Grundsätzlich ist es zulässig, Kosten für Versicherungen auf die Mieter umzulegen. Schauen Sie aber in Ihren Mietvertrag, was dort zur Gebäudehaftpflicht geregelt ist. Wenn Sie dazu nichts vereinbart haben, müssen Sie diese Kosten nicht zahlen. In jedem Fall sollten Sie Ihren Vermieter schriftlich auffordern, die Erhöhung zu begründen. Sie können auch Einsicht in die Versicherungspolice verlangen, denn der Vermieter muss dem Wirtschaftlichkeitsgebot folgen. Rührt sich der Vermieter nicht, können Sie sich weigern, die Erhöhung zu zahlen und nur die Summe aus dem vergangenen Jahr überweisen, bis der Vermieter eine plausible Erklärung liefert.

Uli D., Mansfelder Land: Bei uns sollen im Schlafzimmer, Kinderzimmer und Flur Rauchwarnmelder eingebaut werden. Müssen wir das dulden und was ist mit den Kosten?

Antwort: Ja. Gemäß Landesbauordnung, Paragraf 47 Absatz IV, müssen Wohnungen in Altbauten bis 2015 mit Rauchwarnmeldern nachgerüstet werden. Diese Pflicht bezieht sich auf das Schlafzimmer, Kinderzimmer und die Flure. Den Einbau, zu dem die Vermieter per Gesetz verpflichtet sind, müssen Sie hinnehmen. Entstehen dadurch Schäden in Ihrer Wohnung, ist der Vermieter zur Behebung verpflichtet. Die Kosten für den Einbau dieser Rauchwarnmelder zählen als Modernisierungskosten, das heißt, sie können auf die Kaltmiete umgelegt werden. Eine unterschiedliche Rechtsmeinung gibt es nach wie vor zu der Frage, ob die Wartungskosten als Betriebskosten gelten. Nach Auffassung des Mieterbundes zählt die Wartung der Rauchwarnmelder nur dann zu den Betriebskosten, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist.

Fragen und Antworten notierten Kornelia Noack und Dorothea Reinert.