MZ-Leserforum: MZ-Leserforum: Welche Kosten dürfen auf Mieter umgelegt werden?

Halle (Saale) - Holger U., Saalekreis: Unsere Tochter zieht aus ihrer Wohnung aus, die in einem 1997 gebauten Haus liegt. Sie soll die Rollläden-Gurte erneuern und die Heizkörper streichen. Was meinen Sie dazu?

Antwort: Da die Gurte zur Mietsache gehören, sind deren Erneuerung eine Instandsetzungsmaßnahme und immer Sache des Vermieters. Das Streichen von Heizkörpern ist eventuell eine Schönheitsreparatur, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart wäre, was jedoch geprüft werden müsste.

Sven K., Weißenfels: Gibt es Fristen, in denen man nach längerer Wohndauer Anspruch auf eine neue Wanne, Dusche oder Teppich hat?

Antwort: Nein, solche Fristen gibt es nicht. Generell sind Abschreibungen vom Vermieter gestellter Einrichtungen abhängig von der Qualität dieser Gegenstände. Wenn allerdings etwas repariert werden muss, hat der Mieter Anspruch auf Instandsetzung. Und Instandsetzungen sind immer Sache des Vermieters. Das kann bis zu der Erneuerung einer bestimmten Sache gehen.

Bernd M., Halle: In unserem Haus wurde mehrfach mit Nachschlüsseln eingebrochen. Der Vermieter will eine neue Schließanlage einbauen und hat uns per Aushang informiert, dass die Kosten dafür wir Mieter tragen müssen. Ist das rechtens?

Antwort: Nein. Wenn der Vermieter die Schließanlage austauscht, kommt er damit seinen Verkehrssicherungspflichten nach. Die Kosten dafür trägt er selbst und kann sie weder über die Betriebskosten noch über eine Mieterhöhung an die Mieter weitergeben. Falls die Kosten am Ende des Jahres in Ihrer Abrechnung auftauchen, sollten Sie gegen diese Position Widerspruch einlegen.

Torsten R., Lützen: Wir prüfen gerade den künftigen Mietvertrag unserer Tochter. Darin steht, dass sie Kleinstreparaturen bis zu 80 Euro im Einzelfall, insgesamt bis 250 Euro im Kalenderjahr selbst bezahlen muss. Ist das so in Ordnung?

Antwort: Ja. Es handelt sich um die sogenannte Kleinreparatur-Klausel, laut der Mieter bis zu einem bestimmten Betrag die Kosten für eine Reparatur selbst übernehmen müssen. Generell sollten Mieter prüfen, ob die in ihrem Mietvertrag formulierte Kleinreparatur-Klausel wirksam ist. Das ist nur dann der Fall, wenn sie zum einen exakt die Einzelfallbegrenzung ausweist - bei Ihnen begrenzt auf 80 Euro - und zum anderen die Begrenzung auf eine Summe im Jahr benennt, bei Ihrer Tochter 250 Euro. Wird eines von beiden nicht genannt, wäre die Klausel unwirksam. Zu beachten ist: Sollte bei Ihrer Tochter eine Reparatur im Einzelfall mehr als 80 Euro kosten, müsste Sie gar nichts zahlen, auch nicht anteilig.

Peter H., Weißenfels: Wir haben vom Vermieter ein Schreiben bekommen, dass wir für die vergangenen vier Jahre mehr als 100 Euro Grundsteuer nachzahlen sollen. Laut Aussage hat er selbst die Aufforderung vom Finanzamt bekommen. Unserer Bitte, uns den entsprechenden Bescheid zu zeigen, kommt der Vermieter nicht nach. Was meinen Sie?

Antwort: Grundsätzlich ist es natürlich möglich, dass die Finanzbehörde eine Nachforderung stellt. Diese kann auch an die Mieter weitergegeben werden, aber nur innerhalb von drei Monaten nach Erhalt des Bescheides. Allerdings kann der Vermieter nicht Kosten umlegen, ohne dafür einen Nachweis zu erbringen. Er ist verpflichtet, Ihnen auf Nachfrage den Grundsteuerbescheid vorzulegen, damit Sie die Nachforderung nachvollziehen können. Setzen Sie Ihren Vermieter schriftlich darüber in Kenntnis, dass Sie die Nachzahlung zurückhalten, bis er Ihnen die Nachforderung nachweist.

Christa M., Halle: Neben meinem Wohnungsmietvertrag habe ich seit zehn Jahren einen privaten Parkplatz angemietet. Der bisherige Parkplatz-Eigentümer hat den Parkplatz jetzt an eine Firma verkauft. Genieße ich hier Mieterschutz?

Antwort: Nein, bei Parkplatz-Stellplätzen gibt es keinen Mieterschutz. Der neue Eigentümer kann Ihnen innerhalb der vereinbarten Frist kündigen. Ist hierzu nichts vereinbart, gilt die gewerbliche Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Michael D., Halle: Als der Spülkasten ausgetauscht werden musste, hat unser Vermieter eine billige Variante gewählt. Ich hätte gern eine etwas teurere gehabt, die auch besser aussieht. Natürlich hätte ich etwas zugezahlt. Wie verhält es sich da?

Antwort: Grundsätzlich haben Sie keinen Anspruch auf eine höherwertige Ausstattung als die vom Vermieter vorgegebene. Der Vermieter ist verpflichtet, den Zustand zu halten, der bei Anmietung vorgelegen hat. Natürlich steht Ihnen frei, das Gespräch zu suchen und sich gegebenenfalls darauf zu einigen, dass Sie für den Differenzbetrag zwischen der vom Vermieter und der von Ihnen bevorzugten Ausstattung aufkommen.

Hannes S., Mansfelder Land: Wir wohnen in einer Wohnsiedlung. Der Vermieter hat uns ein Schreiben zugestellt, in dem er eine Mieterhöhung auf der Basis drei vergleichbarer Wohnungen ankündigt. Gibt es Begründungen für Mieterhöhungen? Bei uns existiert kein Mietspiegel.

Antwort: Begründungen für Mieterhöhungen können auf Basis eines Sachverständigen-Gutachtens erfolgen, aber auch auf Grundlage von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen. Letzteres ist bei Ihnen der Fall. Da bei Ihnen kein Mietspiegel existiert, sollten Sie wiederum prüfen, ob die angeführten Wohnungen tatsächlich mit Ihrer Wohnung in Bezug auf Lage, Größe und Ausstattung vergleichbar sind. Ist das nicht der Fall, scheitert die Mieterhöhung. Indizien sind zum Beispiel unterschiedliche Bodenausstattungen wie Laminat statt Parkett, Dusche statt Badewanne. Wichtig ist, dass Sie sich gegenüber dem Vermieter in jedem Fall schriftlich erklären, gegebenenfalls nicht zustimmen. Dem Vermieter steht es dann frei, eine Klage auf Zustimmung zu erheben.

Karola L., Quedlinburg: Wie lange darf sich der Vermieter bei Auszug des Mieters für die Rückzahlung der Mietkaution Zeit nehmen?

Antwort: Für die Auszahlung der Kaution hat der Vermieter eine Prüffrist von üblicherweise sechs Monaten. Die Betriebskostenabrechnung muss innerhalb der Abrechnungsfrist von zwölf Monaten zugehen. Das bedeutet, der Vermieter könnte einen Teil der Kaution auch über die sechs Monate hinaus einbehalten, um eventuelle Schadenersatzforderungen und Nachforderungen der Nebenkostenabrechnung abzufedern.

Manuela F., Harzkreis: Im Bad unserer Mietwohnung hat zum Teil der Vermieter, zum Teil haben wir selbst neue Badmöbel installiert. Kann der Vermieter bei Auszug verlangen, dass wir die von uns installierten Badmöbel entfernen? Müsste uns für die Möbel nicht gar eine Entschädigung zustehen ?

Antwort: Nach Ihrer Schilderung haben Sie die Wohnung mit den vom Vermieter gestellten Badmöbeln angemietet. Die Montage Ihrer Badmöbel erfolgte ausschließlich als Eigeninitiative. Bei Auszug müssen Sie den mietvertraglichen Zustand der Wohnung wieder herstellen. Das heißt, Sie müssen dem Verlangen des Vermieters nachkommen und die von Ihnen eingebauten Badmöbel wieder abbauen. Grundsätzlich besteht kein Anspruch auf eine Entschädigung.

Günter K., Bad Schmiedeberg: In unserem Wohnblock sind die Gummidichtungen der 20 Jahre alten Thermoscheiben-Fenster porös. Dadurch sammelt sich hier ständig Wasser. Wie kann ich den Vermieter dazu bewegen, Abhilfe zu schaffen?

Antwort: Sie können gegenüber dem Vermieter eine Mängelanzeige auf den Weg bringen. Setzen Sie den Vermieter schriftlich von dem Mangel in Kenntnis und fordern Sie ihn mit Fristsetzung auf, den Mangel zu beseitigen. Teilen Sie ihm zugleich mit, dass Sie gegebenenfalls die Miete unter Vorbehalt zahlen und sich Minderungsansprüche vorbehalten.

Werner G., Eisleben: Unsere Tochter sitzt im Rollstuhl. Vor zehn Jahren wurden neue Türen in unserer Wohnung eingebaut. Da die Tochter öfter mit dem Rollstuhl an die Türen geeckt ist, verlangt der Vermieter von ihr bei Auszug, neue Türen einzusetzen. Der Vermieter veranschlagt dafür rund 3 800 Euro. Müssen wir dafür aufkommen? Unsere eingeschaltete Versicherung hat uns als Ausgleich für die Türbeschädigung 675 Euro zugestanden.

Antwort: Es ist zu klären, ob es sich um eine Beschädigung der Türen handelt oder um eine normale Abnutzung der Türen, also um Gebrauchsspuren, die der Vermieter hinzunehmen hat. Aufschlussreich sein könnte die Begründung der Versicherung hinsichtlich der erheblich niedrigeren Schadensersatz-Höhe im Vergleich zur Forderung des Vermieters. Notfalls wäre rechtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Jutta B., Halle: Anfang September haben wir vom Vermieter ein Schreiben erhalten, in dem er uns eine Mieterhöhung um 20 Prozent ankündigt. Ist eine solche Mieterhöhung überhaupt rechtens?

Antwort: Dem Grunde nach kann der Vermieter die Nettomiete um maximal 20 Prozent erhöhen, wenn in den letzten drei Jahren keine Mieterhöhung erfolgt ist. Geprüft werden sollte, ob die Höhe der Miete der Ortsüblichkeit entspricht.

Sophie D., Mansfelder Land: Wegen meiner Ausbildung will ich mir eine Wohnung in Halle nehmen. Der Mietvertrag soll auf ein Jahr befristet gelten. Könnte ich notfalls vorher die Wohnung kündigen? Ist es möglich, wenn ich einen Nachmieter stelle?

Antwort: Ein befristeter Mietvertrag hat immer einen Anfang und ein Ende. Ist die Befristung des Mietvertrages auf ein Jahr festgeschrieben, sind Sie daran gebunden. Sie können Ihr Mietverhältnis nicht vorher kündigen. Die Sache mit dem Nachmieter würde nur funktionieren, wenn Ihr Vermieter damit einverstanden ist.

Ralph G., Halle: Nach der Landesbauordnung sollen in Sachsen-Anhalt bis Ende 2015 die Wohnungen mit Rauchmeldern ausgestattet sein. Können die laufenden Kosten für die Geräte umgelegt werden?

Antwort: Da es sich bei dem Einbau der Rauchmelder um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, sondern die vom Gesetzgeber vorgeschrieben wird, dürfen die Kosten dafür auf die Mieter umgelegt werden. Die Modernisierungsumlage erfolgt in Form einer monatlichen Mieterhöhung.

Thomas P., Dessau-Roßlau: Meine Schwester ist gestorben. Stimmt es, dass ich für ihre Wohnung noch drei Monate lang Miete und Nebenkosten bezahlen muss?

Antwort: Ja, die Gesetzeslage ist so. Die Kündigungsfrist für Erben beträgt drei Monate. So lange müssen Sie Miete und anfallende Nebenkosten bezahlen.

Isa S., Halle: In unserer Nebenkostenabrechnung steht der Posten Niederschlagswasser/Regenwasser mit 85 Euro. Darf ein solcher Posten auf uns Mieter umgelegt werden? Und wenn ja, wonach wird er berechnet?

Antwort: Die Position Niederschlagswasser/Regenwasser ist grundsätzlich umlagefähig. Sie gehört zum Katalog der Kostenpositionen der Betriebskosten-Umlageverordnung. Sie sollten den Bescheid dahingehend prüfen, ob die Rechnung stimmt. Wenn in Ihrem Mietvertrag keine andere Regelung getroffen ist, gilt der gesetzliche Umlagemaßstab nach der Gesamtwohnfläche.

Helga F., Halle: Ich habe jetzt in meinen Betriebskostenabrechnungen entdeckt, dass die Position Müllabfuhr in den vergangenen zwei Jahren für zwei Personen berechnet wurde. Ich bin aber schon seit zwei Jahren Witwe. Was kann ich da tun?

Antwort: Da in Ihrem Fall ganz klar der falsche Personenschlüssel zur Berechnung herangezogen worden ist, können Sie rückwirkend eine Einwendung gegen Ihre Betriebskostenabrechnung vorbringen. Da für solch einen Widerspruch eine Frist von zwölf Monaten gilt, ist dies also für das vergangene Jahr noch möglich. Für das Jahr zuvor ist die Frist verstrichen.

Kornelia Noack und Dorothea Reinert notierten Fragen und Antworten. (mz)