DDR-Vertrag bis Sonderkündigung: Garage verkaufen: Das müssen Sie beachten

Heiner W., Ballenstedt: Ich habe noch eine Garage aus DDR-Zeit, die auf Pachtland steht. Das Grundstück gehört der Kommune. Diese hat das Land jetzt als Bauland ausgewiesen. Steht mir infolge der Umwidmung des Grundstückes automatisch eine Sonderkündigung zu?
Antwort: Ein Sonderkündigungsrecht brauchen Sie nicht. Als Pächter können sie den Vertrag – unter Einhaltung der Kündigungsfrist – jederzeit kündigen. Dieses Recht hat aber auch der Verpächter, weil für Garagen auf Pachtland die Kündigungsschutzfrist aufgrund eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts bereits am 31. Dezember 1999 ausgelaufen ist. Das heißt, Pachtverträge, die dem Schuldrechtsanpassungsgesetz unterliegen, können vom Grundstückseigentümer schon seit dem Jahr 2000 gekündigt werden.

Ulrike F., Ballenstedt: Die Kommune hat das Pachtland, auf dem unsere Garage aus DDR-Zeit steht, als Bauland ausgewiesen. Falls mir gekündigt werden sollte, kann ich bei Abriss der Garage finanziell noch irgendwie belangt werden?
Antwort: Falls die Kommune Ihren Garagen-Pachtvertrag kündigt, geht die Garage automatisch in das Eigentum der Kommune als Grundstückseigentümer über. Im Fall eines dann anstehenden Abrisses der Garage, kann Ihnen die Kommune laut Gesetz 50 Prozent der Abrisskosten aufbürden. Das ist aber nur möglich, wenn der Garagenabriss innerhalb eines Jahres nach Besitzübergang erfolgt. Wird der Abriss später vorgenommen, darf der Grundstückseigentümer Sie nicht mehr an den Abrisskosten beteiligen. Wichtig: Sollte die Kommune die Garage nicht abreißen, sondern an einen anderen Interessenten weiter vermieten, steht Ihnen eine Entschädigung gemäß der Verkehrswerterhöhung des Grundstückes durch die Garage zu. Das gilt übrigens auch, wenn Sie selbst kündigen.

Gerd D., Bernburg: Ich habe unsere Garage im Jahr 1981 auf kommunalem Pachtland gebaut. Können wir unsere Garage verkaufen und zwar so, dass das Pachtverhältnis mit dem neuen Pächter fortgesetzt wird?
Antwort: Nach dem Gesetz können Sie die Garage nicht so einfach an einen Dritten verkaufen. Anders gesagt: Ein Verkauf, ohne den Grundstückseigentümer einzubeziehen, geht nicht. Gemäß Schuldrechtsanpassungsgesetz fällt die Garage nach Beendigung des DDR-Vertrages dem Grundstückseigentümer, in Ihrem Fall der Stadt, zu. Ein Verkauf ist nur über einen dreiseitigen Vertrag zwischen Ihnen als altem Pächter, dem neuem Pächter und dem Grundstückeigentümer, also der Stadt, rechtsgültig. Ein solcher sogenannter dreiseitiger Vertrag ist ein vom Justizministerium empfohlenes Vertragsmodell sowohl in Bezug auf Garagen- als auch auf Datschenverkäufe beziehungsweise -käufe, die dem Schuldrechtsanpassungsgesetz unterliegen. Der neue Pächter tritt damit in den Altvertrag ein.

Bettina H., Wittenberg: Nach Kündigung ist die bis dahin mir gehörende Garage - sie fällt unter das Schuldrechtsanpassungsgesetz - abgerissen worden. Da der Abriss innerhalb der Jahresfrist ab Besitzübergang erfolgte, muss ich 50 Prozent der Abrisskosten tragen. Mir kommen die Kosten überhöht vor. Wie kann ich das prüfen?
Antwort: Ehemalige Garagenbesitzer sollten nicht blauäugig jede ihnen vorgelegte Abrisskosten-Summe schlucken, sondern auf dem Nachweis der realen Kosten bestehen. Sie sollten daher die Unterlagen für den Abriss abfordern und prüfen. Schauen Sie, ob im Vorfeld mehrere Angebote von Abrissfirmen eingeholt worden sind und ob die Konditionen der letztlich beauftragten Firma auch marktüblichen Preisen entsprechen. Auch sollten Sie sich nicht damit zufriedengeben, wenn Ihnen vom Grundstückseigentümer eine bloße Summe als Ihr Anteil an den Abrisskosten offeriert wird. Bestehen Sie darauf, dass Ihnen die tatsächliche Rechnung der Abrissfirma mit aufgeschlüsselten Positionen zur Kenntnis gegeben wird. Damit umgehen Sie, dass Ihnen hohe Kosten einer Firma vorgelegt werden, der Auftrag aber von einer Firma mit einem günstigeren Preis erledigt worden ist.

Luise P., Mansfeld-Südharz: Ich will von einem Eigentümer eine Garage kaufen. Allerdings bin ich etwas verunsichert, da ich nicht weiß, ob ich von der Stadt einen Pachtvertrag erhalte. Das Garagengrundstück gehört nämlich der Stadt.
Antwort: Ihre Zweifel sind begründet. Denn mit einem zweiseitigen Kaufvertrag zwischen Ihnen und dem Garagenbesitzer, wie Ihnen das vorschwebt, werden Sie letztlich nicht Eigentümer der Garage. Grund: Nach Beendigung des bestehenden Pachtvertrages mit dem jetzigen Garagenbesitzer geht das Eigentum der Garage automatisch an den Grundstückseigentümer, also an die Stadt, über. Ob diese dann mit Ihnen einen Pachtvertrag abschließen möchte oder einen anderen Pächter oder Mieter bevorzugt, ist fraglich. Sollten Sie im Zuge eines zweiseitigen Kaufvertrages noch Geld bezahlen, würden Sie ein doppeltes Risiko eingehen. Hinzu kommt, dass der jetzige Garageneigentümer einen solchen zweiseitigen Vertrag mit Ihnen gar nicht abschließen darf. Sie sind mit dem Erwerb der Garage nur dann auf der sicheren Seite, wenn Sie selbst einen sogenannten dreiseitigen Vertrag mit dem jetzigen Pächter und dem Grundstückseigentümer abschließen.

Holger F., Sangerhausen: Ich habe 2002 eine Garage von einem Vorbesitzer gekauft, der noch einen DDR-Pachtvertrag hatte. Jetzt hat der Grundstückseigentümer gekündigt. Kann ich auf eine Entschädigung hoffen?
Antwort: Wenn Sie die Garage ohne Einwilligung des Grundstückseigentümers erworben haben, ist sie nie in Ihr Eigentum übergegangen. Sie waren die ganzen Jahre nur vermeintlich der Eigentümer. Der „echte“ Eigentümer der Garage ist seit Ende des Pachtvertrages mit dem Vorbesitzer der Grundstückseigentümer. Insofern steht Ihnen keinerlei Entschädigung zu.

Rainer W., Burgenlandkreis: Wir sind in einem Garagenverein auf städtischem Boden und fallen unter das Schuldrechtsanpassungsgesetz. Können wir bei Bedarf unsere Garagen mit einem zweiseitigen Vertrag verkaufen?
Antwort: Sie sollten zunächst gründlich prüfen, wie die Eigentumsverhältnisse tatsächlich sind, denn es gibt verschiedene Vereinsmodelle. So ist denkbar, dass der Verein Eigentümer der Garagen ist und dem Mitglied lediglich Nutzungsrechte an der Garage verliehen worden sind. Möglich ist auch, dass die Garagengemeinschaft als Zwischenpächter fungiert. Es gibt aber auch Vereine als Zusammenschluss einzelner Mitglieder, die individuell über einen Nutzungsvertrag verfügen. Von der Beantwortung dieser Frage hängen die Möglichkeiten eines Verkaufs oder einer Garagenübergabe ab. Weiterhin ist zu prüfen, ob es in den Verträgen des Vereins mit dem Grundstückseigentümer spezielle Festlegungen zum Verkauf oder zur Übergabe einer Garage gibt. Insgesamt handelt es sich also um ein sehr komplexes Problem, bei dem Sie sich rechtlich beraten lassen sollten.

Jürgen S., Hettstedt: Der Nutzungsvertrag für meine Garage wurde von der Stadt gemäß einem Beschluss des Stadtrates zum 31. Dezember des Jahres gekündigt. Bis dahin sollen wir das Grundstück räumen. Ist das statthaft? Begründet wurde uns das damit, dass sich die Garage in einem baulich schlechten Zustand befindet. Davon sind noch 119 andere Garagenbesitzer betroffen. Insgesamt stehen 500 Garagen auf dem kommunalen Gelände.
Antwort: Gegen den Beschluss des Stadtrates können Sie nichts ausrichten. Die Kündigung ist durch ihn legitimiert. Unabhängig davon ist die Stadt jederzeit berechtigt, Garagen-Pachtverträge zu kündigen, da der Kündigungsschutz für Garagen auf fremden Grund und Boden bereits am 31. Dezember 1999 ausgelaufen ist. Da nach Ihrer Schilderung die Kündigung formgerecht erfolgt ist, haben Sie juristisch keine Handhabe, dagegen vorzugehen. Ihre Überlegung, dass letztlich möglicherweise 500 Pkw-Stellplätze wegfallen und zulasten des öffentlichen Raumes gehen, könnte aber eine Verhandlungsbasis mit der Stadt sein. Sie sollten die Verantwortlichen der Stadt auch darauf aufmerksam machen, dass Ihnen eine Entschädigung für die Verkehrswerterhöhung des Grundstückes zusteht, wenn Ihre Garage nach der Kündigung weitervermietet wird.

Margit G., Nebra: Ich habe die Absicht, vom Eigentümer eine Garage, die auf Gemeindeland steht, zu kaufen. Raten Sie mir zu oder ab?
Antwort: Wenn Sie einen dreiseitigen Vertrag zwischen dem Besitzer der DDR-Garage, Ihnen und der Kommune als Grundstückseigentümer abschließen, ist Ihnen zu dem Garagenkauf zu raten. Nur so erfolgt ein legitimer Besitzübergang des alten Pächters an Sie. Der Grundstückseigentümer, die Gemeinde, genehmigt auf diese Weise, dass der alte Garagenbesitzer die Garage an Sie verkaufen darf und sie Ihnen gehört.

Karl J., Burgenlandkreis: Seit einigen Wochen gibt es einen neuen Eigentümer des Grundstücks, auf dem unsere Garage steht. Er verlangt plötzlich eine deutlich höhere Pacht. Darf er das? Meines Wissens nach hat er das Grundstück geerbt, ist aber nicht Alleinerbe.
Antwort: Ihrer Schilderung nach handelt es sich um eine Erbengemeinschaft, die nun Eigentümer ist. In diesem Fall darf dieser Erbe nicht einfach allein handeln, sondern nur die Erbengemeinschaft geschlossen oder der Erbe mit den entsprechenden Vollmachten aller anderen Erben. Sie sollten sich diese Vollmachten vorzeigen lassen, bevor Sie die höhere Pacht einfach zahlen. Anders liegt der Fall, wenn sich der Erbe allein im Grundbuch für das Grundstück eintragen lässt. Dann ist er alleiniger Eigentümer und darf auch allein handeln. Allgemein gilt: Die Pachthöhe muss ortsüblich sein.

Bernd U., Bitterfeld-Wolfen: Unsere sieben Garagen wurden von uns zu DDR-Zeiten auf kommunalem Boden errichtet. Jetzt hat die Stadt die Flurstücke an einen Käufer veräußert und uns mitgeteilt, dass sich der neue Grundstückseigentümer mit uns ins Benehmen setzen wird. Das hat er und offeriert uns drei Varianten: Die Pacht wird auf monatlich 30 Euro erhöht. Es erfolgt ein Abriss der Garagen mit Kostenbeteiligung oder wir übergeben kostenlos alles. Wie sehen Sie das?

Antwort: Laut Schuldrechtsanpassungsgesetz sind Garagen-Pachtverträge seit 1. Januar 2000 jederzeit kündbar. Mit Beendigung des Pachtverhältnisses fällt die DDR-Garage automatisch dem Grundstückseigentümer zu. Bei Verkauf von Garagengrundstücken wie von Ihrer Kommune an einen neuen Käufer gilt jedoch: Verkauf bricht nicht Miete oder Pacht. Der Verkauf hat keinen Einfluss auf geltende Miet- oder Pachtverträge. Das bedeutet: Sie können den Altvertrag behalten und der Pachterhöhung zustimmen. Falls es zu einer Kündigung kommt, können Sie bei einem Abriss innerhalb eines Jahres nach Besitzübergang zu 50 Prozent an den Abrisskosten beteiligt werden. Eine kostenlose Abgabe der Garage an den Grundstückseigentümer ist für Sie nicht vorteilhaft, da Ihnen eine Entschädigung gemäß der Verkehrswerterhöhung des Grundstückes aufgrund der Garagenbebauung zusteht. Die Verkehrswerterhöhung muss gutachterlich im sogenannten Ertragswertverfahren festgestellt werden und ließe sich letztlich mit rechtlicher Hilfe einklagen.

Karl M., Köthen: Unser DDR-Wochenendhaus steht auf fremdem Grund. Ich habe einen Käufer dafür. Der Verpächter ist mit allem einverstanden. Wie mache ich alles wasserdicht, um später nicht noch finanziell belangt zu werden?
Antwort: Wenn der Grundstückseigentümer des Grundstückes einbezogen ist, sind Sie auf der sicheren Seite. Wichtig ist, dass Sie sich schriftlich vom Grundstückseigentümer sein Einverständnis zu dem Besitzübergang bestätigen lassen. Der Datschenverkauf ist nur dann wasserdicht, wenn er über einen dreiseitigen Vertrag zwischen bisherigem Pächter, neuem Pächter und Grundstückseigentümer geregelt wird.

Ulrich E., Mansfelder Land: Wir sind Pächter eines Datschengrundstücks. Das soll später mal unsere Enkelin bekommen. Geht das?
Antwort: Ja, das ist grundsätzlich möglich. In dem Fall tritt Ihre Enkelin als Erbin in den Pachtvertrag ein. Beachten Sie aber: Die Kündigungsschutzfrist für Wochenend- und Erholungsgrundstücke, deren Pachtverträge zu DDR-Zeiten geschlossen worden sind, endete zum 3. Oktober 2015. Das bedeutet, sowohl der Grundstückseigentümer als auch Ihre Enkelin haben dann eine Kündigungsfrist, die in der Regel bei sechs Monaten zum Ende des Pachtjahres liegt. Kündigt der Eigentümer den Vertrag, steht Ihrer Enkelin eine Entschädigung nach dem Zeitwert zu. Kündigt Ihre Enkelin, kann sie eine Entschädigung nach der Verkehrswerterhöhung des Grundstücks erhalten, wenn der Grundstücksbesitzer den Bungalow weiternutzt.

Kornelia Noack und Dorothea Reinert notierten Fragen und Antworten.

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