Bundesgerichtshof verkündet zwei wichtige Mieturteile

Karlsruhe/dpa. - Zwei wichtige Mietrechtsurteile hat der Bundesgerichtshof (BGH) verkündet. Nach einer am 20. Juni veröffentlichten Entscheidung ist beim Streit um Mieterhöhungen die im Vertrag angegebene Wohnungsgröße entscheidend.

Weicht die tatsächliche Fläche davon ab, bleibt nach Ansicht des VIII. Zivilsenats dennoch die vertraglich vereinbarte Quadratmeterzahl für die Berechnung maßgeblich. Voraussetzung dafür sei aber, dass die Differenz nicht mehr als zehn Prozent betrage. Das Gericht gab damit einem Mieter aus Berlin Recht, der sich gegen die Anhebung der Monatsmiete von knapp 500 auf 520 Euro gewehrt hatte (Az: VIII ZR 138/06 vom 23. Mai 2007).

Der Vermieter hatte sich bei seiner Forderung nicht auf die im Vertrag angegebene Fläche von 121, sondern auf die tatsächliche Größe von 131 Quadratmetern bezogen. Laut BGH ist die Zahl im Vertrag jedoch keine «unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung». Erst wenn die Abweichung mehr als zehn Prozent betrage, könne dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen das Festhalten an der vertraglichen Vereinbarung nicht mehr zugemutet werden.

Im zweiten Urteil legte ebenfalls der VIII. Senat fest, dass besonders günstige Mieten auch in den Fällen angehoben werden dürfen, in denen sich seit Vertragsbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete nicht verändert hat. Im vorliegenden Rechtsstreit hatte ein Vermieter aus Halle in Sachen-Anhalt eine Wohnung mit einem Quadratmeterpreis von vier Euro auf dem Markt angeboten. Sie lag damit um rund 60 Cent unter den Vergleichsmieten. Bereits zwölf Monate später forderte der Besitzer allerdings 4,26 Euro pro Quadratmeter, obwohl die Vergleichsmiete unverändert geblieben ist. Die Mieter sah im ursprünglichen Mietpreis ein unzulässiges Lockangebot und verweigerte die Zahlung der teueren Miete.

Der BGH erklärte jedoch die Mieterhöhung für rechtmäßig. Nur im Falle einer entsprechenden Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, die eine Mieterhöhung ausdrücklich ausschließe, wäre eine schrittweise Anhebung bis zur Höhe der Vergleichsmiete unzulässig, hieß es. Der BGH verwies aber darauf, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nur um höchstens 20 Prozent angehoben werden darf. Auch sei die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zulässig (AZ: VIII ZR 303/06 - Vom 20. Juni 2007).

Der Deutsche Mieterbund (DMB) sieht durch die zweite BGH- Entscheidung «die große Gefahr von Missbrauch mit Lockvogelangeboten». Vermieter könnten Mieter mit günstigen und niedrigen Mieten zum Abschluss eines Mietvertrages bewegen, um dann nach 15 Monaten die Miete auf das ortsübliche Preisniveau anzuheben, sagte DMB-Präsident Franz-Georg Rips. «Richtig ist, dass Mieter bei Vereinbarung einer Miete unter dem Vergleichsmieten-Niveau von vornherein mit Mieterhöhungen rechnen müssten. Das entspricht in der Praxis aber nicht dem Wissen der Vertragspartner», sagte Rips.

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