Pachtverträge Pachtverträge: Entschädigungen für Datschen
Halle (Saale)/MZ. - Ab dem 3. Oktober 2015 können Wochenendgrundstücke ohne Grund gekündigt werden.
Petra H., Saalekreis: Wir haben zu DDR-Zeiten ein Wochenendhaus auf einem Pachtgrundstück gebaut. Stimmt es, dass ab 2015 unser Bungalow automatisch dem Eigentümer zufällt?
Antwort: Ihr Wochenendhaus geht ab 2015 nicht automatisch in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Es bleibt Ihr Eigentum. Aber: Mit dem 3. Oktober 2015 endet der Kündigungsschutz für Wochenend- und Erholungsgrundstücke, deren Pachtverträge zu DDR-Zeiten geschlossen worden sind. Das heißt, danach kann der Grundstückseigentümer den Pachtvertrag ohne besondere Voraussetzungen kündigen. Mit solch einer Kündigung fallen dann allerdings alle Baulichkeiten und Anpflanzungen auf dem Pachtgrundstück dem Eigentum des Grundstückbesitzers zu. Sie können jedoch eine Entschädigung nach dem Zeitwert für die Baulichkeit und die Anpflanzungen gegenüber dem Grundstückseigentümer geltend machen.
Evi D., Mansfeld-Südharz: Ich besitze seit 1983 eine Datsche auf DDR-Pachtland. Was passiert damit 2015, wenn der Eigentümer oder ich kündige? Oder könnte ich den Bungalow auch verkaufen?
Antwort: Wenn Sie einen Nachnutzer für den Bungalow finden, ist ein Verkauf nur mit Einverständnis des Grundstückseigentümers möglich. In dem Fall empfiehlt sich ein sogenannter dreiseitiger Vertrag, der zwischen Ihnen, dem Nachnutzer und dem Grundstückseigentümer abgeschlossen und mit der jeweiligen Unterschrift besiegelt werden muss. In dem Fall würde der Nachnutzer den bestehenden Vertrag übernehmen, den Bungalow-Preis an Sie bezahlen und der Nachnutzer an den Grundstücksbesitzer die Pacht entrichten. Unterschreibt der Grundstückseigentümer jedoch nicht, ist der Vertrag nicht gültig. Für den Fall, dass Sie den Pachtvertrag kündigen, hätten Sie Anspruch auf eine Entschädigung nach der Verkehrswert-Erhöhung des Grundstücks. Erfolgt die Kündigung durch den Grundstückseigentümer, fallen Bungalow und Anpflanzungen in sein Eigentum und er muss Sie nach dem Zeitwert entschädigen.
Manfred P., Halle: Ich habe seit 1982, also zu DDR-Zeiten, Ackerland gepachtet, auf dem ich einen Bungalow gebaut habe. Jetzt möchte ich den Vertrag kündigen. Was passiert mit dem Bungalow? Bin ich verpflichtet, ihn abzureißen?
Antwort: Da es sich bei Ihnen um einen Vertrag laut Schuldrechtsanpassungsgesetz handelt, sind Sie bei einer durch Sie veranlassten Kündigung nicht zu einem Abriss des Bungalows verpflichtet. Allerdings kann Sie der Eigentümer des Grundstückes nach Schlüsselübergabe innerhalb eines Jahres zu 50 Prozent an den Abrisskosten des Bungalows beteiligen. Erfolgt der Abriss erst nach einem Jahr, können keine Abrisskosten mehr auf Sie übertragen werden. Nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz steht Ihnen in Bezug auf Ihren Bungalow aber auch ein Wegnahmerecht zu.
Jörg T., Merseburg: Ich habe seit 38 Jahren ein Wochenendgrundstück mit kleinem Häuschen auf DDR-Pachtland. Muss ich 2015 alles abreißen, was ich auf dem Grundstück gebaut habe?
Antwort: Nein. Mit dem 3. Oktober 2015 endet nur der Kündigungsschutz für Wochenend- und Erholungsgrundstücke auf DDR-Pachtland. Ihr Pachtvertrag kann durchaus weiterlaufen. Er würde erst mit Kündigung durch den Grundstückseigentümer enden, das ist frühestens ab dem 4. Oktober 2015 möglich. Erst wenn Sie schriftlich die Kündigung erhalten, können Sie entscheiden, wie es mit dem Bungalow weitergehen soll: Sie hätten erstens ein Wegnahmerecht. Zweitens könnten Sie den Bungalow stehenlassen. Falls der Grundstückseigentümer den Bungalow dann abreißen will, muss er die Kosten dafür vollständig selber tragen. Nutzt der Grundstückseigentümer drittens den Bungalow weiter, haben Sie in jedem Falle Anspruch auf Entschädigung - entweder nach dem Zeitwert oder nach der Werterhöhung des Grundstückes.
Rolf P., Saalekreis: Wir haben 1980 ein Wochenendhaus auf DDR-Pachtland gebaut. Die Erben des Grundstückseigentümers haben uns schon angedroht, dass sie den Pachtvertrag 2015 kündigen wollen. Was können wir dagegen unternehmen?
Antwort: Von der Sache her haben Sie keine Chance, sich gegen die Kündigung zu wehren. Der Grundstückseigentümer kann den Pachtvertrag ab dem 4. Oktober kündigen. Bei Kündigung durch den Eigentümer steht Ihnen - und da ist das Gesetz eindeutig - eine Entschädigung nach dem Zeitwert zu. In dem Fall empfiehlt es sich, rechtzeitig ein Gutachten über den Wert des Bungalows und der Anpflanzungen anfertigen zu lassen, denn nach Schlüsselübergabe können Sie das Grundstück nicht mehr betreten. Die Entschädigungsforderung sollten Sie schriftlich an den Eigentümer richten. Notfalls muss sie eingeklagt werden.
Michael L, Burgenlandkreis: Gilt das Ende des Kündigungsschutzes im Jahr 2015 auch für Garagen auf Pachtland?
Antwort: Hier ist die Rechtslage anders: Garagen-Pachtverträge können schon seit dem Jahr 2000 gekündigt werden. Seit 2007 besteht keine Pflicht mehr, für Garagen im Fall der Kündigung eine Entschädigung nach dem Zeitwert zu bezahlen. Allerdings muss der kündigende Grundstückseigentümer in dem Maß eine Entschädigung leisten, in dem der Verkehrswert des Grundstückes durch die Bebauung mit der Garage erhöht worden ist.
Gisela B., Halle: Wir haben auf DDR-Pachtland eine Garage errichtet. Da wir aus Altersgründen kein Auto mehr fahren, möchten wir die Garage verkaufen. Geht das? Eigentümer des Pachtlandes ist die Stadt.
Antwort: Ohne Einverständnis des Grundstückseigentümers können Sie die Garage nicht an einen Dritten verkaufen. Sie sollten versuchen, sich mit der Stadt darauf zu verständigen, dass sie einem dreiseitigen Vertrag mit dem neuen Interessenten zustimmt: Sie verkaufen die Garage an den neuen Eigentümer und die Stadt leitet den alten Pachtvertrag auf den neuen Eigentümer über. Stimmt die Stadt nicht zu, können Sie den Pachtvertrag kündigen und eine Entschädigung nach der Verkehrswert-Erhöhung des Grundstückes geltend machen.
Gerd M., Eisleben: Ich habe 1973 auf städtischem Gelände eine Garage errichtet. 2011 erhielt ich die Kündigung mit der Maßgabe, bis 30. April dieses Jahres alle Baulichkeiten zu entfernen. Was tun, denn ich möchte die Garage behalten?
Antwort: Für Garagen-Pachtverträge aus DDR-Zeiten besteht bereits seit dem Jahr 2000 kein Kündigungsschutz mehr. Insofern müssen Sie die Kündigung akzeptieren. Da Sie weiterhin Interesse an der Garage haben, sollten Sie den Eigentümer schriftlich mit Fristsetzung daraufhin ansprechen und ihm "attraktive" Konditionen zur Weiterführung des Pachtvertrages anbieten. Eventuell ist eine einvernehmliche Lösung möglich. Ansonsten müssten Sie die Garage bis zum 30. April beräumen. Zum Abriss sind Sie laut Schuldrechts-anpassungsgesetz nicht verpflichtet. Sollte der Grundstückseigentümer die Garage innerhalb eines Jahres dann selbst abreißen, kann er Sie zu 50 Prozent an den marktüblichen Abrisskosten beteiligen. Erfolgt der Abriss erst ein Jahr nach Besitzübergang, darf Ihnen der Eigentümer keinerlei Abrisskosten mehr aufbürden.
Rainer L., Halle: Als Garagengemeinschaft haben wir 1972 mit der Kirche einen Pachtvertrag für 99 Jahre abgeschlossen. Könnte ich aus Altersgründen meine Garage verkaufen?
Antwort: Innerhalb der Garagengemeinschaft ist ein Eigentümerwechsel möglich. Allerdings muss der Vorstand das genehmigen. Um Ärger vorzubeugen, sollten Sie den Wechsel schriftlich gestalten und hier auch festhalten, dass der Nachnutzer zur pünktlichen Pachtzahlung verpflichtet ist.
Fragen und Antworten notierte Dorothea Reinert.
