Pachtverträge Pachtverträge: Datschen sind leichter kündbar
Halle (Saale)/MZ. - Petra S., Halle: Wir haben zu DDR-Zeiten ein Wochenendhaus auf einem Pachtgrundstück gebaut. Hätten wir bei Kündigung des Pachtvertrages ab 2015 einen Anspruch auf Entschädigung, da das Haus dann dem Grundstücksbesitzer zufallen würde?
Antwort: Bei einer Kündigung durch den Grundstückseigentümer nach dem 3. Oktober 2015 haben Sie weiter Anspruch auf Entschädigung zum Zeitwert der Baulichkeit und der Anpflanzungen. Das gilt bis zum Ablauf der Investitionsschutzfrist im Jahre 2022. Danach muss der Grundstückseigentümer im Falle der Kündigung eine Entschädigung zahlen, insoweit mit der Bebauung durch das Wochenendhaus der Verkehrswert des Grundstückes erhöht worden ist. Das gilt übrigens auch schon jetzt, wenn der Pächter den Vertrag selber kündigt. Die Entschädigung wegen Verkehrswerterhöhung kann durchaus höher sein als die Entschädigung zum Zeitwert.
Karin F., Halle: Stimmt es, dass ein zu DDR-Zeiten auf Pachtland errichtetes Wochenendhaus ab 2015 automatisch an den Grundstückseigentümer fällt?
Antwort: Nein, das Wochenendhaus geht ab 2015 nicht automatisch in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Es bleibt Ihr Eigentum. Aber: Vom 3. Oktober 2015 an kann der Grundstückseigentümer den Pachtvertrag ohne besondere Voraussetzungen kündigen. Und mit Beendigung des Pachtvertrages fällt ihm das auf seinem Grundstück befindliche Haus zu, für das Sie in der Investitionsschutzfrist bis 2022 zum Zeitwert entschädigt werden müssen.
Sybille K., Burgenlandkreis: Unser in den 80er Jahren errichteter Bungalow steht auf Pachtland. Angenommen, der Grundstückseigentümer kündigt 2015 unseren Pachtvertrag und wir würden für unseren Bungalow entschädigt werden. Wer legt den Zeitwert fest?
Antwort: Der Wert Ihres Bungalows wird per Gutachten festgestellt. Das sollte vor Schlüsselübergabe erfolgen. Sollte es zu Streitigkeiten über den Wert des Bungalows kommen, können Sie auf eine aktuelle Dokumentation verweisen. In dem Zusammenhang wichtig: Eine Entschädigung steht erst ab Besitzübergang des Bungalows zu, die mit der Schlüsselübergabe erfolgt. Ab diesem Zeitpunkt haben Sie keinen Zugang mehr zu dem Bungalow. Daher sollte ein Gutachten zuvor erstellt sein.
Frank T., Mansfeld-Südharz: Unsere Datsche liegt in einer sehr schönen Lage. Ein Bekannter riet uns, das Häuschen zeitweise an Urlauber zu vermieten. Wir könnten das Geld gut gebrauchen. Dürfen wir als Pächter vermieten?
Antwort: Ohne Einverständnis des Grundstückseigentümers dürfen Sie das nicht. Ansonsten kann Ihnen eine Kündigung wegen vertragswidriger Nutzung ins Haus stehen.
Hans-Jürgen P., Mansfelder Land: Ich besitze eine Garage auf Pachtland und einen Pachtgarten in einer Kleingartenanlage. Gilt hier auch die mögliche Kündigung ab 2015?
Antwort: Nein, beides hat damit nichts zu tun. Das Jahr 2015 betrifft nur Grundstücks-Pachtverträge für Datschen aus DDR-Zeit und besagt, dass die Grundstückseigentümer die Pachtverträge mit einer Frist von drei Monaten kündigen können, nicht aber automatisch kündigen müssen. Für den Pachtgarten in Ihrer Kleingartenanlage gelten ausschließlich die Regelungen des Bundeskleingartengesetzes. Für zu DDR-Zeiten errichtete Garagen auf Pachtland endete der Kündigungsschutz bereits am 31. Dezember 1999. Diese Pachtverträge können seit 1. Januar 2000 mit einer dreimonatigen Frist gekündigt werden. 2015 spielt hier keine Rolle.
Matthias R., Dessau-Roßlau: Unsere Garage steht auf kommunalem Boden. Der Pachtvertrag besteht seit 1972. Wir möchten jetzt die Garage verkaufen. Geht das?
Antwort: Das Schuldrechtsanpassungsgesetz besagt, dass das Eigentum an der Garage bei Beendigung des Pachtvertrages an den Grundstückseigentümer übergeht. Angenommen, Sie verkaufen die Garage einem anderen ohne Einverständnis des Grundstückseigentümers, würde der Käufer zwar die Garage besitzen, aber nicht Eigentümer sein. Um eine solche nicht statthafte Konstellation zu vermeiden, empfiehlt das Bundesjustizministeriums in diesen Fällen den Abschluss eines dreiseitigen Vertrages zwischen derzeitigem und künftigem Garageneigentümer sowie dem Grundstückseigentümer. Damit wird quasi der alte DDR-Vertrag weitergeführt, in den nun der Käufer der Garage eintritt.
Birgit N., Burgenlandkreis: Der Grundstückseigentümer hat uns jetzt mitgeteilt, dass er unseren aus DDR-Zeit stammenden Pachtvertrag kündigen und unsere auf seinem Grund und Boden stehende Garage abreißen will. Können Abrisskosten auf uns zukommen?
Antwort: Will der Grundstückseigentümer nach Kündigung des Pachtvertrages und Besitzübergabe die Garage abreißen, kann er Sie bei Abriss innerhalb eines Jahres zu 50 Prozent an den Abrisskosten beteiligen. Erfolgt der Abriss erst ein Jahr nach Besitzübergang, darf Ihnen der Grundstückseigentümer keine Abrisskosten mehr aufbürden. Sollte er die Garage entgegen seiner Ankündigung weiter vermieten, steht Ihnen eine Entschädigung infolge Werterhöhung des Grundstückes vom Grundstückseigentümer zu. Mit Blick darauf sollten Sie Ihren Besitz fotografieren, um einen dokumentarischen Beleg zu haben.
Marion T., Zeitz: Ich habe 2003 eine Eigentumsgarage auf Pachtland erworben, die ich jetzt zu einer Wohnung gehörend vermieten möchte. Damit ist der Grundstückseigentümer nicht einverstanden. Zu Recht?
Antwort: Die Frage ist, ob die Garage überhaupt Ihr Eigentum geworden ist. Falls kein dreiseitiger Vertrag abgeschlossen worden ist, in dem Sie als neuer Pächter fungieren, ist das Garageneigentum an den Grundstückseigentümer gefallen. Sie müssen sich in jedem Fall mit dem Grundstückseigentümer ins Benehmen setzen, um zu einer Lösung zu kommen.
Helga F., Mansfeld-Südharz: Wir tragen uns aus Altersgründen damit, unser Wochenendgrundstück aufzugeben. Was müssen wir beachten?
Antwort: Bei einem Vertrag aus DDR-Zeiten ist es so, dass Sie als Pächter ihn ohne Vorliegen besonderer Gründe kündigen können. Sie müssen sich allerdings darauf einstellen, im Fall der Fälle die Hälfte der Abrisskosten zu zahlen, wenn der Grundstücksbesitzer innerhalb eines Jahres nach Besitzübergang den Bungalow abreißen lässt. Allerdings sind Abrisse von Datschen recht selten. In der Regel wird der Grundstückseigentümer versuchen, das Grundstück mit dem Bauwerk weiter zu verpachten beziehungsweise zu vermieten. Sie können eine Entschädigung wegen der Verkehrswerterhöhung des Grundstücks verlangen.
Katharina L., Halle: Wir haben eine Garage in einem Garagenverein. Grundstückseigentümer ist die Stadt. Könnten wir unsere Garage verkaufen?
Antwort: Es müsste zunächst geklärt werden, ob es sich bei Ihnen um einen Miet- oder Pachtvertrag handelt. Bei einem Mietvertrag ist der Verkauf der Garage nicht möglich. Eine Garage auf Pachtland (Pachtvertrag) kann nicht ohne Einwilligung des Grundstückseigentümers verkauft werden.
Jürgen S., Wittenberg: Unser Nachbar hat uns 2001 seine Garage verkauft. Der Grundbesitzer hatte uns damals einen Pachtvertrag angeboten. Jetzt hat er uns gekündigt und will von uns sogar noch die Hälfte der Abrisskosten?
Antwort: Wenn das nicht im Vertrag gesondert festgelegt ist, müssen Sie für den Abriss keinen Cent bezahlen. Denn nachdem Ihr Nachbar die Garage aufgegeben hat, fiel diese bereits nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz in den Besitz des Bodeneigentümers. Auch wenn das offensichtlich keinem bewusst war. Geschlossen wurde damals ein Vertrag, der nicht mehr dem Schuldrechtsanpassungsgesetz, sondern dem Bürgerlichen Gesetzbuch unterliegt. Der Abriss ist seine Sache.
Grit M., Burgenlandkreis: Zu DDR-Zeiten haben wir ein Wochenendgrundstück mit Bungalow geerbt und verpachtet, wollen aber das Grundstück verkaufen. Wie sieht es rechtlich ab 2015 aus?
Antwort: Ab 2015 können die Verträge für Erholungsgrundstücke, die dem Schuldrechtsanpassungsgesetz unterliegen, ohne besondere Voraussetzungen gekündigt werden. Bis 3. Oktober 2022 ist dann aber eine Entschädigung für den Bungalow nach dem Zeitwert zu zahlen.
Torsten L., Merseburg: Wird einem einzelnen in der Garagengemeinschaft gekündigt, ist er da gezwungen, seine Garage stehen zu lassen, weil er sie mittendrin nicht wegreißen lassen kann?
Antwort: Mit der Kündigung wird der Grundstückseigentümer Eigentümer des Bauwerks. Wenn er die Garage abreißen lassen will, ist das erst einmal sein Problem.
