Datschen und Garagen: Datschen und Garagen: Das müssen Pächter beachten

Halle (Saale) - Jede Woche gibt das Ratgeber-Team den MZ-Lesern die Gelegenheit, Fachleuten zu einem Thema Fragen zu stellen. Die interessantesten Fragen werden veröffentlicht. Zum Thema Datschen und Garagen haben am Telefon Auskunft gegeben: Peter Ohm, Ulf Mätzig und Haben Ludwig vom Verband deutscher Grundstücksnutzer (VDGN)

Gerd B., Halle: Bei uns handelt es sich um einen Garagenkomplex aus DDR-Zeit, wir sind seit damals ein eingetragener Verein. Unsere Garagen stehen auf städtischem Grund und Boden und wir haben individuelle Verträge mit der Stadt. Kann ein Besitzer seine Garage einem anderen verkaufen?
Ihre Pachtverträge wurden bereits zu DDR-Zeiten geschlossen. Grundsätzlich unterliegen Nutzungsverträge von Garagen auf fremdem Grund und Boden, die vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossen wurden, dem Schuldrechtsanpassungsgesetz. Das bedeutet, nach dem Gesetz kann ein Garagenbesitzer seine Garage nicht einfach an einen Interessenten verkaufen. Anders gesagt: Ein Verkauf, ohne den Grundstückseigentümer einzubeziehen, geht nicht.

Gemäß Schuldrechts-anpassungsgesetz fällt die Garage nach Beendigung des Vertragsverhältnisses aus DDR-Zeit dem Grundstückseigentümer, in Ihrem Fall der Kommune, zu. Ein Verkauf ist deshalb nur über einen dreiseitigen Vertrag zwischen dem alten Pächter, dem neuen Pächter und dem Grundstückseigentümer, also der Stadt, rechtssicher möglich. Nur so kann ein neuer Pächter in das bereits bestehende Vertragsverhältnis eintreten.

Da es sich bei Ihrem Garagenkomplex um einen eingetragenen Verein handelt, sollte der Vorstand im Interesse der Garagenbesitzer ein Formular für einen solchen dreiseitigen Verkauf bereithalten.

Karin F., Saalekreis: Wir haben 1995 die Garage eines Eigentümers auf Pachtland gekauft. Da mein Mann gestorben ist und ich nicht Auto fahre: Kann ich die Garage verkaufen?
Nach Ihrer Schilderung des Falles sind Sie 1995 gar nicht Eigentümer der Garage geworden. Denn nach dem damals schon gültigen Schuldrechtsanpassungsgesetz fiel die Garage nach Ende des Nutzungsvertrags Ihres Voreigentümers an den Grundstückseigentümer. Sie sollten sich in jedem Fall mit dem Grundstückseigentümer in Verbindung setzen, um eventuell eine für Sie günstige Regelung zu finden.

Dieter H., Bad Kösen: Gibt es überhaupt noch die Möglichkeit einer Entschädigung? Ich bin „Ur-Eigentümer“ einer Garage auf einem Pachtgrundstück aus DDR-Zeit und will den Vertrag vielleicht kündigen. Falls ja, was ist die gesetzliche Grundlage dafür?
Im Fall einer Kündigung, egal, von welcher Seite, ist eine Entschädigung für die Verkehrswerterhöhung des Grundstückes durch die Bebauung mit Garage möglich. Diese muss der Grundstückseigentümer zahlen. Gesetzliche Grundlage ist das Schuldrechtsanpassungsgesetz.

Voraussetzung ist allerdings, dass die Garage nicht abgerissen, sondern vom Eigentümer weiter vermietet wird. Weiterhin sollte der Eigentümer eine Baugenehmigung vorweisen und nachweisen können, dass er tatsächlich Eigentümer aus DDR-Zeit ist. In der Regel lässt sich eine solche Entschädigung jedoch nur gerichtlich erstreiten.

Deshalb ein Rat: Der Anspruch auf solch eine Entschädigung kann auch ins Feld geführt werden, um einen Aufhebungsvertrag mit Konditionen in beiderseitigem Interesse auszuhandeln. Achtung: Sollte die Garage nach dem Besitzübergang innerhalb eines Jahres abgerissen werden, kann der Eigentümer Sie zu 50 Prozent an den Abrisskosten beteiligen.

Peter D., Saalekreis: Mir wird vom Grundstückseigentümer voraussichtlich meine DDR-Garage auf Pachtland gekündigt. Für den Fall möchte ich eine Entschädigung gemäß Verkehrswerterhöhung des Grundstückes durch meine Garage geltend machen. Der Grundstückseigentümer würde dann aber einen Gutachter einschalten. Wer müsste die Kosten dafür tragen?
Wenn nicht anders vereinbart, zahlt der Garagennutzer. Deshalb unser Tipp: Oft reicht schon eine preisgünstigere gutachterliche Stellungnahme. Eine Entschädigung gemäß Verkehrswerterhöhung läuft in der Regel auf eine gerichtliche Auseinandersetzung hinaus.

Gibt das Gericht ein Gutachten in Auftrag, bezahlt es letztlich derjenige, der das Verfahren verliert, zuzüglich der Prozesskosten. Belastend sind zudem die sich oft hinziehenden zeitlichen Abläufe. Insofern empfiehlt sich bereits im Vorfeld eine gütliche Einigung zwischen den Beteiligten.

Paula K., Eisleben: Ich habe meine Garage auf dem Grundstück der Stadt gekündigt. Ist es richtig, dass ich im Falle eines Abrisses zur Hälfte an den Kosten dafür beteiligt werden kann?
Ja. Wenn die Stadt als Eigentümer die Garage nicht weiter vermietet, sondern binnen eines Jahres abreißt, können Sie laut Schuldrechtsanpassungsgesetz hälftig an den Kosten beteiligt werden. Und zwar unabhängig davon, ob Sie selbst kündigen oder Sie gekündigt werden.

Wichtig ist auch: Der Grundstückseigentümer hat dem Nutzer den beabsichtigten Abbruch des Bauwerks rechtzeitig anzuzeigen. Der Nutzer ist dann berechtigt – um Kosten zu sparen – den Abbruch selbst vorzunehmen oder vornehmen zu lassen. Die Hälfte der Kosten kann der dann wiederum dem Grundstückseigentümer in Rechnung stellen.

Holger L., Halle: Vor zwei Jahren hat der Grundstückseigentümer unseren Pachtvertrag gekündigt, kurze Zeit danach habe ich ihm den Schlüssel für meine von mir zu DDR-Zeit errichtete Garage übergeben. Angeblich wollte er Sie abreißen. Jetzt habe ich festgesellt, dass der Eigentümer die Garage weitervermietet, also auch noch Geld damit verdient. Deshalb meine Frage: Kann ich jetzt noch Entschädigungsansprüche geltend machen?
Grundsätzlich steht Ihnen eine Entschädigung für eine Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstücks durch die Bebauung mit der Garage zu. Dass das der Fall ist, zeigt die Weitervermietung des Gebäudes. Häufig stellte sich jedoch bisher die Frage, wann dieser Anspruch verjährt.

Dazu hat das Landgericht Gera jetzt nach einer Klage des Verbandes deutscher Grundstücksnutzer entschieden, dass eine Entschädigung in einem Zeitraum von bis zu drei Jahren geltend gemacht werden kann. Sie haben also sehr gute Chancen, noch einen fairen Ausgleich für Ihren Eigentumsverlust zu bekommen.

Udo K., Dessau-Roßlau: Es geht um eine Datsche. Ich habe 1998 ein Gartengrundstück mit Bäumen, Teich und Laube gepachtet. In dem Vertrag ist eine Laufzeit von 30 Jahren festgeschrieben. Zugleich ist festgelegt, dass ich dann den Ursprungszustand wieder herstellen muss. Könnte es sein, dass ich nach Ablauf des Vertrages Laube, Bäume, Teich beseitigen muss? Darf mich jetzt der Eigentümer in einen anderen Pachtvertrag mit schlechteren Bedingungen zwingen?
Da Sie den Pachtvertrag 1998 abgeschlossen haben, unterliegt er den Regeln des BGB. Das ist auch die Rechtsgrundlage für die Beendigung des Pachtvertrages.

Da Sie das Grundstück mit Laube, Bäumen, Teich gepachtet haben, entspricht das dem Ursprungszustand, mit dem Sie es ordentlich an den Eigentümer zurückgeben. Eine von ihnen später errichtete Gartenlaube müssten Sie indes wieder abreißen. Es sei denn, sie einigen sich anders mit dem Grundstückseigentümer oder in Ihrem Vertrag ist anderes vereinbart worden.

Da Ihr Pachtvertrag auf eine Laufzeit von 30 Jahren festgeschrieben ist, ist der Verpächter daran gebunden. Er hat keine rechtliche Handhabe, Sie in einen anderen Vertrag zu zwingen. Eine Kündigung des bestehenden Vertrages von seiner Seite wäre nur möglich bei rechtswidrigem Verhalten durch Sie, beispielsweise bei Nichtbezahlen der Pacht oder eine nicht genehmigte Untervermietung.

Kornelia Noack und Dorothea Reinert notierten Fragen und Antworten.

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