Wohnen: Berlin hat wieder einen qualifizierten Mietspiegel

Berlin - Der neue Berliner Mietspiegel weist für die Mieten in der Hauptstadt eine moderate Entwicklung auf - mit deutlichen Unterschieden je nach Baujahr, Lage und Ausstattung. Der Median für die ortsübliche Vergleichsmiete liegt für den Stichtag 1. September 2023 bei 7,21 Euro pro Quadratmeter netto kalt, wie aus der Erhebung hervorgeht, die Bausenator Christian Gaebler (SPD) am Donnerstag in Berlin vorstellte. Das sind 0,7 Prozent mehr als im Mietspiegel 2023. Vergleichen ließen sich beide Werte allerdings nicht, betonte der Senator.

Grund dafür ist vor allem die seit 2022 gültige Mietspiegelverordnung des Bundes. Sie schreibt höhere Anforderungen für einen qualifizierten Mietspiegel mit solider Datenbasis vor. So gilt für Vermieter und Mieter eine Auskunftspflicht, wenn sie für die Erstellung zu ihrer Wohn- und Mietsituation befragt werden. Im neuen Mietspiegel findet sich zudem eine neue Tabellenstruktur mit einer neuen Baujahresunterteilung.

Der Mietspiegel soll Mietern und Vermietern als Orientierung über die für sie geltende ortsübliche Vergleichsmiete dienen. „Mieterinnen und Mietern erfahren aus dem Mietspiegel, ab welcher Höhe eine verlangte Miete überhöht ist und bis wohin sie hinzunehmen ist“, heißt es in der aktuellen Ausgabe. „Vermieterinnen und Vermietern bietet er eine Übersicht, bis zu welchem Betrag sie eine Miete erhöhen oder vereinbaren können.“

Beim vorigen Mietspiegel 2023 handelte es sich lediglich um eine Fortschreibung ohne eigene Erhebung bei den Mieterinnen und Mietern. Das hat sich in der aktuellen Ausgabe geändert. Über mehrere Monate hinweg erhob das zuständige Institut Miet- und Ausstattungsdaten für mehr als 16.000 Wohnungen unterschiedlichen Alters und in verschiedenen Lagen.

Unterschieden wird dabei nach einfachen, mittleren und guten Wohnlagen, nach dem Baujahr des Hauses sowie nach der Ausstattung. Daraus ergibt sich für jeden Wohnungstyp eine bestimmte Mietspanne. Je besser ausgestattet die Wohnung, umso näher kann die Miete ans obere Ende der Spanne rücken und umgekehrt. Für eine Altbau-Wohnung mit 90 Quadratmetern in mittlerer Lage etwa liegt dieser Korridor bei 5,74 Euro bis 11,05 Euro pro Quadratmeter.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist wichtig, weil sie Mieterhöhungen eine Grenze setzt, aber bei einer Steigerung auch neue Erhöhungsmöglichkeiten für Vermieter bietet. In Berlin dürfen Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 15 Prozent anheben - allerdings nur, wenn sie damit unter dem Mietspiegel bleiben. Dieser bildet bei Erhöhungen in laufenden Mietverhältnissen die Obergrenze.

Der Berliner Mieterverein sieht in dem neuen Mietspiegel deshalb Licht und Schatten. „Der von uns befürchtete flächendeckende Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete blieb diesmal zwar aus“, teilte Geschäftsführerin Wibke Werner am Donnerstag mit. „Für manche Wohnungen eröffnen sich aber durch den starken Anstieg der Oberwerte große Mieterhöhungsspielräume.“ Der Verein verwies etwa auf Steigerungen bei den Oberwerten von 10 bis 18 Prozent bei der Baualtersklasse 1919 bis 1949 in einfacher Wohnlage im Vergleich zum Mietspiegel 2023.

Bei neueren Wohnungen in vergleichbarer Lage gingen die Werte hingegen je nach Fläche deutlich zurück. „Den viel beschworenen Trend, dass Mieten ständig steigen würden, gibt es nicht“, teilte der Eigentümerverband Haus & Grund mit. Aktivistische Forderungen wie etwa einer Änderung des Mietrechts zu Lasten der Vermieter seien deshalb unangebracht.

Mit einer eigenen Studie hatte der Mieterverein in dieser Woche indes auf die weiter angespannte Lage am Berliner Wohnungsmarkt hingewiesen. Demnach zahlen insbesondere kleinere Haushalte im Schnitt fast die Hälfte ihres Einkommens an Miete.

Bausenator Gaebler (SPD) sieht angesichts der schwierigen Lage vor allem den Bund in der Pflicht. Dieser müsse nun die bereits angekündigte Verlängerung der sogenannten Mietpreisbremse umsetzen und darin vorgesehene Ausnahmen prüfen. Das Instrument sieht für Berlin vor, dass die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen darf.