Wohnungseigentum Wohnungseigentum: Mehrheitsbeschluss möglich
Halle/MZ. - Jürgen G., Leuna: Was hat sich beim Wohnungseigentumsgesetz geändert?
Antwort: Im Wesentlichen sind das drei Dinge. Erstens: Der Verwalter ist verpflichtet, eine sogenannte Beschlusssammlung zu führen. Zweitens: Bei Streitigkeiten um Wohneigentumssachen ist die freiwillige Gerichtsbarkeit, also die Amtsermittlung durch das Gericht, weggefallen. Demzufolge gelten seit 1. Juli 2007 die Normen der Zivilprozessordnung - verhandelt wird, was die Parteien vor Gericht vortragen. Drittens: Bestimmte bauliche Veränderungen sind jetzt mit Mehrheitsbeschluss möglich.
Ingeborg G., Saalekreis: Muss ich als Eigentümerin einer leer stehenden Wohnung auch die Nebenkosten, beispielsweise für Wasser, Abwasser, Müll, tragen?
Antwort: Als Wohnungseigentümerin sind Sie verpflichtet, durch Ihr zu zahlendes Wohngeld einen Beitrag zur Erhaltung der Eigentumsanlage zu leisten. Das geschieht unabhängig davon, ob eine Eigentumswohnung bewohnt ist oder nicht. Als Eigentümerin tragen Sie die vollen Lasten für Ihren Wohnungsbesitz, auch wenn Sie keinen Mieter haben.
Hannelore K., Halle: Wir haben vor vier Jahren eine Eigentumswohnung auf voll erschlossenem Grundstück gekauft und werden jetzt damit konfrontiert, ein Wegerecht zu erwerben. Dabei ist uns seinerzeit ein Zugang zur Straße, den wir extra erworben haben, vertraglich zugesichert worden. Müssen wir zweimal bezahlen?
Antwort: Sie sollten von einem Rechtsanwalt prüfen lassen, ob Ihr Kaufvertrag tatsächlich ein entsprechendes Wegerecht enthält. Weist er hier eine Lücke auf, müssten Sie tatsächlich noch einmal bezahlen.
Jürgen P., Merseburg: Stimmt es, dass die Eigentümerversammlung jetzt Beschlüsse zu baulichen Veränderungen fassen kann, obwohl nicht alle Miteigentümer damit einverstanden sind? Wenn ich als Eigentümer selbst eine solche Wohnung bewohne, bin ich doch als einzelner jetzt in einer schlechteren Position?
Antwort: Soll eine Maßnahme beschlossen werden, die eine Modernisierung oder eine Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik beinhaltet, ist das Prinzip der "Allstimmigkeit" nicht mehr notwendig. Gemäß dem geänderten Wohneigentumsgesetz können solche Beschlüsse nun mit einer Dreiviertelmehrheit aller Eigentümer, nicht nur der auf einer Versammlung anwesenden, gefasst werden. Diese Dreiviertelmehrheit muss gleichzeitig 50 Prozent der Mieteigentumsanteile vertreten. Es sei denn, die vitalen Interessen einzelner Wohnungseigentümer werden in unzumutbarer Weise beeinträchtigt. Außerdem können jetzt bauliche Veränderungen beschlossen oder verlangt werden, wenn alle davon betroffenen Eigentümer zustimmen. Sie könnten also beispielsweise auch dann für Kosten einer Modernisierung herangezogen werden, wenn Sie dieser nicht zugestimmt haben. Das kann sich durchaus zum Nachteil für solche Eigentümer gestalten, die ihre Wohnung selbst nutzen.
Werner W., Halle: Hat der Eigentümer das Recht, einen Schuhschrank im Treppenhaus zu installieren?
Antwort: Das ist möglich, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung beziehungsweise in der Teilungserklärung zugelassen ist.
Christiane B., Hettstedt: Wir sind sechs Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft. Ein Eigentümer ist insolvent. Statt Werterhaltungsarbeiten durchzuführen, geht unser Wohngeld für die Schulden des insolventen Eigentümers drauf. Könnten wir nicht die Kaltmiete des insolventen Eigentümers, die auf ein Extrakonto geht, bekommen?
Antwort: Auf das vom Insolvenzverwalter verwaltete Geld haben Sie keinen Zugriff. Die Eigentümerversammlung kann aber den Beschluss fassen, dass Wohngeld gerichtlich einzutreiben ist. Insofern sollten Sie über den Insolvenzverwalter das Wohngeld des insolventen Eigentümers beanspruchen.
Dieter H., Leuna: Unsere Eigentumswohnung befindet sich in einem Wohnblock, in dem Eigentümer ihre Wohnungen auch vermietet haben. Unser "Mietnachbar" belästigt uns durch abendlichen Lärm und reagiert nicht auf unsere Bitten, dies abzustellen. Was können wir tun?
Antwort: Ihr Ansprechpartner ist nicht der benachbarte Mieter, sondern der Wohnungseigentümer. Sie sollten in der Eigentümerversammlung ihr Lärmproblem vortragen und auf eine Beschlussfassung hinsichtlich der Lärmbeseitigung drängen. Der Eigentümer müsste dann aufgrund des Beschlusses der Eigentümerversammlung die Mieter mahnen und bei Nichtreaktion per Gerichtsbeschluss auf Unterlassung drängen.
Beate M., Halle: Gemäß geändertem Wohnungseigentumsgesetz muss jede Eigentümergemeinschaft eine Beschlusssammlung führen. Was ist das?
Antwort: Die Sammlung soll einen Überblick über sämtliche Beschlüsse der Wohnungseigentümer nach dem 1. Juli 2007 geben. Neben den in den Versammlungen gefassten Beschlüssen sind auch schriftliche Beschlüsse und gerichtliche Entscheidungen in Rechtsstreitigkeiten über Wohneigentumssachen aufzunehmen. Es hat eine fortlaufende Nummerierung zu erfolgen, versehen mit Angabe von Ort und Datum. Diese Regelung ist als Nachweis wichtig für die Eigentümergemeinschaft, für jeden Miteigentümer und für Kaufinteressenten. Das Führen der Beschlusssammlung gehört zu den Grundpflichten des Verwalters.
Peter L., Quedlinburg: Ich möchte meine 1999 erworbene Eigentumswohnung verkaufen. Muss ich eine zeitliche Frist zwischen Erwerb und Verkauf einhalten, da ich eine Eigentumsförderung in Anspruch genommen habe?
Antwort: Die Regelungen dazu sind unterschiedlich. Sie müssten in den Förderungsbedingungen nachschauen, ob hier eine Frist bezüglich des Verkaufs enthalten ist.
Inge B., Halle: Wie oft muss eine Eigentümerversammlung einberufen werden?
Antwort: Ihr Verwalter muss mindestens einmal jährlich eine Versammlung einberufen, nicht aber alle zwölf Monate. Er ist gesetzlich auch dazu verpflichtet, dass die Eigentümer die Einladung mindestens zwei Wochen vor dem Termin erhalten.
Erhard S., Gräfenhainichen: Welche Höhe der Instandhaltungsrücklage halten Sie für angemessen?
Antwort: Wir empfehlen, immer einen Euro pro Quadratmeter pro Monat zu veranschlagen. Eine Änderung der Höhe der Instandhaltungsrücklage muss durch die Versammlung beschlossen werden.
Fragen und Antworten notierten Susanne Bernstein und Dorothea Reinert
