Experten geben Tipps: Steuern und Genehmigungen: Das sollten Sie beim Hausbau beachten

Hausbesitzer und künftige Bauherren müssen eine Vielzahl von Fragen und Problemen mit der Gemeinde klären. Experten haben dazu Leserfragen beantwortet:

Oliver L.  aus dem Harzkreis fragt: „Wir werden im Sommer 2020 ein Haus erwerben. Die jetzigen Bewohner ziehen dann weg. Wie verhält es sich mit der Grundsteuer?“

Grundsätzlich wird die Grundsteuer nach den Eigentums- und Wertverhältnissen zu Beginn eines Kalenderjahres festgesetzt. Das heißt, wer am 1. Januar 2020 Eigentümer des Grundstücks ist, schuldet die volle Jahressteuer. In Ihrem Fall ist das der bisherige Eigentümer.

Steffi W. aus dem Burgenlandkreis möchte wissen: „Was ist eigentlich der Unterschied zwischen der Grunderwerbsteuer und der Grundsteuer?“

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die im Zuge eines Kaufvertrages fällig wird. In Sachsen-Anhalt beträgt sie aktuell fünf Prozent vom Kaufpreis. Die Grundsteuer hingegen ist eine regelmäßige Steuer für Immobilieneigentum, die jährlich vom Eigentümer eines Grundstücks zu bezahlen ist. Sie wird von der Gemeinde erhoben, in der sich das Grundstück befindet. Die Höhe der Grundsteuer ist abhängig von Wert und Beschaffenheit des Grundstücks und der Gebäude.

Jana V. aus Halle fragt: „Wir planen ein Grundstück zu kaufen. Müssen wir Grunderwerbsteuer für das Grundstück oder auch für das geplante Haus zahlen oder sogar für beides?“

In Sachsen-Anhalt gilt eine Grunderwerbsteuer von fünf Prozent des Kaufpreises. Wer Bauland erwirbt, zahlt auch für das künftige Gebäude Grunderwerbsteuer, wenn das Grundstück bereits mit dem geplanten Haus verkauft wird. Wenn sich aber der Käufer nach dem Erwerb frei für einen Bauträger entscheiden kann, zahlt er die Grunderwerbsteuer nur für das Grundstück. Die Verträge für Grundstück und Haus müssen dabei zeitlich und inhaltlich voneinander getrennt abgeschlossen werden.

„Peter S., aus Jessen: Wir planen, unser Einfamilienhaus direkt vom Bauträger zu kaufen. Wer zahlt die Erschließungskosten?“

Beitragspflichtig ist immer derjenige, der zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer des Grundstücks, also im Grundbuch der Gemeinde eingetragen ist. Wenn Sie ein Objekt vom Bauträger kaufen, vereinbaren Sie, wer die Erschließung bezahlt. Sprechen Sie darüber vor dem Kauf und nehmen Sie Ihre Vereinbarung in den Kaufvertrag mit auf. Eine solche Vereinbarung sollte sich nicht nur auf Erschließungskosten, sondern auf alle öffentlichen Abgaben beziehen. Fragen Sie außerdem bei der Gemeinde und dem Zweckverband nach, ob die öffentlichen Abgaben auch beglichen sind und nicht als Last auf dem Grundstück ruhen. Das ist nicht immer im Grundbuch erkennbar.

Torsten L., Saalekreis: „Kann ich meinen Bausparvertrag zur Finanzierung der Erschließungskosten einsetzen? Oder kann man damit nur ein Haus bauen?“

Bauspardarlehen dienen für jede Baumaßnahme. Hausbesitzer können also auch Erschließungskosten damit finanzieren. Denn die Erschließungskosten außerhalb des Grundstücks gelten auch als wohnungswirtschaftliche Maßnahme. Es gibt Blanko-Darlehen bis zu 50.000 Euro ohne grundbuchliche Absicherung. Außerdem bekommen Sie bei den Bausparkassen Darlehen bis zu 30.000 Euro ohne Eintragung einer Grundschuld. So erhalten private Eigentümer in vielen Fällen zinsgünstige Kredite ohne zusätzliche Kosten für die Eintragung im Grundbuch. Eine Prüfung der Bonität ist selbstverständlich vorgeschrieben.

Frank J., Zeitz: „Ich habe einen Bausparvertrag über 10.000 Euro, der drei Jahre läuft, aber noch nicht zuteilungsreif ist. Kann ich ihn denn trotzdem für die Finanzierung einer Abwasserleitung nutzen?“

Ja, allerdings in Form einer Zwischenfinanzierung. Dies kann Ihnen die Bausparkasse vermitteln. So wird die Zeit bis zur Zuteilung überbrückt.

Dana C., Saalekreis: Ist es günstiger, ein erschlossenes oder ein unerschlossenes Grundstück zu kaufen? Wofür entstehen Erschließungskosten?

Achten Sie beim Grundstückskauf darauf, ein möglichst voll erschlossenes Grundstück zu erwerben. Das bedeutet, dass die Ver- und Entsorgungsleitungen bis an die Grundstücksgrenze herangehen. Klären Sie, inwieweit das Grundstück mit Energie, Wasser- und Abwasserleitungen sowie Straßen und Straßenbeleuchtung erschlossen ist und ob die Erschließungskosten ganz, teilweise oder gar nicht im Kaufpreis berücksichtigt sind. Das sollte im Vertrag genau benannt werden. In jedem Fall kommen noch die Hausanschlusskosten auf Sie zu. Dafür sollten sie pro Medium mit rund 1.500 Euro rechnen. Beachten Sie auch: Je größer das Grundstück, desto höher folglich sämtliche Nebenkosten.

Holger R., Wittenberg: „Wir haben ein Eigenheim. In unserer Straße soll ein Abwasseranschluss gelegt werden. Gibt es dafür Fördermittel in irgendeiner Art?“

Bei nachträglicher Herstellung eines Abwasseranschlusses können keine KfW-Fördermittel in Anspruch genommen werden. Direkte Hausanschlusskosten für Erschließung und Anschluss zwischen Grundstücksgrenze und Haus können nur im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Hauses gefördert werden. Fragen Sie aber auch zusätzlich nach einer Landesförderung in Ihrem Förderinstitut.

Werner P., Köthen: „Wir kaufen jetzt ein Haus, vor dem im vergangenen Jahr die Straße ausgebaut wurde. Ein Beitragsbescheid ist beim Voreigentümer noch nicht eingegangen. Wie verhält sich das? Wer muss die Kosten tragen?“

Den Bescheid erhält immer derjenige, der zum Zeitpunkt des Erlasses des Beitragsbescheides im Grundbuch als Grundstückseigentümer eingetragen ist. Das wären in diesem Fall voraussichtlich Sie. Auf einem anderen Blatt steht aber, ob Sie die Beitragssumme vom Verkäufer zurückverlangen können. Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist geregelt, dass der Verkäufer gegenüber dem Käufer die Anliegerbeiträge für Maßnahmen übernehmen muss, die zum Tage des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen wurden. Das Beste wird aber sein, Sie treffen dazu gleich klare Regelungen in Ihrem Kaufvertrag und berücksichtigen das beim Kaufpreis.

Norbert D., Harzkreis: „In unserem Baugebiet gibt es größere und kleinere Grundstücke, also variiert die Bebauung. Wie wird der jeweilige Anwohnerbeitrag für die neue Straße ausgerechnet?“

Grundlage ist der sogenannte beitragsfähige Erschließungsaufwand. Festgesetzt wird dieser auf der Basis der tatsächlich entstandenen Kosten für den Straßenneubau oder nach Einheitssätzen für durchschnittlich aufzuwendende Kosten für vergleichbare Anlagen. Davon werden mindestens zehn Prozent Gemeindeanteil abgezogen. Der verbleibende Aufwand wird dann nach einem Schlüssel auf alle erschlossenen Grundstücke verteilt. Maßstäbe sind dabei Art und Maß der baulichen Nutzung, die Grundstücksfläche oder die Grundstücksbreite an der Erschließungsanlage. Genau geregelt wird das in den jeweiligen Satzungen der Städte und Gemeinden.

Verena I., Saalekreis: „Wir möchten an unserem Haus eine Garage und eventuell noch einen Wintergarten anbauen. Benötigen wir dazu eine Baugenehmigung? Wo bekommen wir diese?“

Die Errichtung einer Garage ist einschließlich überdachter Stellplätze mit einer mittleren Wandhöhe bis zu drei Meter und einer Grundfläche bis zu 50 Quadratmeter verfahrensfrei. Sie sollten sich das aber vorab bei der Gemeinde zur eigenen Sicherheit bestätigen lassen. Denkmalschutz oder Naturschutz beispielsweise können auch Sonderregelungen beinhalten. Wintergärten werden planungsrechtlich wie Wohnraum behandelt und sind also bauanzeige- oder baugenehmigungspflichtig. Je nach Bundesland oder Gemeindesatzung sind die Vorschriften dabei unterschiedlich. Sachsen-Anhalt erlaubt den an der Außenwand eines Gebäudes errichteten Wintergarten mit nicht mehr als zehn Quadratmetern. Wollen Sie größer bauen, benötigen Sie eine Baugenehmigung. Den Bauantrag für den

Wintergarten müssen Sie zusammen mit den erforderlichen Unterlagen, beispielsweise Lageplan und Bauzeichnungen, beim zuständigen Bauaufsichtsamt der Gemeinde einreichen. Beachten Sie: Ob und wie Sie bauen dürfen, ergibt sich aus dem Bebauungsplan, den die Gemeinde als Satzung beschließt. Wer ohne Genehmigung baut, riskiert, dass die Gemeinde den Abriss fordert und ein Bußgeld verhängt.

Martin D., Halle: „Ich möchte ein Grundstück kaufen. Bin ich dann verpflichtet, es so schnell wie möglich zu bebauen?“

Nein, es gibt keine zeitlichen Vorgaben, nach dem Erwerb eines Grundstückes darauf ein Haus zu bauen. Es sei denn, Sie haben das Grundstück von der Kommune, sprich aus öffentlicher Hand erworben und im Kaufvertrag darauf den Bau eines Gebäudes vereinbart. (mz)