Rechte und Pflichten: Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers: Zoff zwischen Nachbarn

Halle (Saale) - Daniela B., Bad Lauchstädt: In unserer Eigentumsanlage wurde eine neue Tür für den Keller eingebaut. Der Verwalter hat von sich aus dafür einen Schlüssel einbehalten. Darf er das? Was können wir dagegen unternehmen?

Antwort: Von sich aus darf der Verwalter keinen Schlüssel für die neue Eingangstür des Kellers einbehalten. Das wäre nur dann möglich, wenn dies die Eigentümerversammlung so beschlossen hat oder die Schlüsselfrage so in dem Verwaltervertrag geregelt ist. Sie als Eigentümergemeinschaft sollten von dem Verwalter mit Fristsetzung den Schlüssel zurückfordern.

Franz D., Halle: Wir sind eine Anlage mit 22 Eigentümern. Ich habe die Wohnung vor zehn Jahren laut Bebauungsplan gekauft. Darin waren vor den Küchen- und Stubenfenstern Pkw-Stellflächen eingezeichnet. Nun sollen dort Carports hingebaut werden. Das ist für mich nicht hinnehmbar, da meine Aussicht ja komplett zugebaut werden würde. Wie kann ich mich wehren?

Antwort: Die Errichtung von Carports ist eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum. Laut Wohnungseigentumsgesetz § 22 (WEG) müssen grundsätzlich alle Eigentümer dem Vorhaben zustimmen, deren Rechte dadurch über ein bestimmtes Maß hinaus beeinträchtigt werden. Wird der Errichtung dennoch zugestimmt, steht Ihnen der Weg einer Anfechtungsklage offen. Diese können Sie innerhalb von vier Wochen nach Beschlussfassung beim Amtsgericht einreichen. Es besteht keine Anwaltspflicht. Es ist davon auszugehen, dass das Gericht Ihren Argumenten folgen wird, da Sie nicht durch die dann versperrte Sicht unverschuldet einen Wertverlust Ihres Sondereigentums hinnehmen müssen.

Kurt K., Weißenfels: Ich besitze eine Eigentumswohnung in einem Wohnblock, der aus Mischeigentum besteht. Die Wohnungsgenossenschaft, der auch Wohnungen gehören, will eine oder mehrere Wohnungen an Asylanten vermieten. Geht denn das so einfach?

Antwort: Da die zu vermietenden Wohnungen Sondereigentum sind, kann der Eigentümer allein bestimmen, mit wem er einen Mietvertrag abschließt. Die Eigentümergemeinschaft hat hier keine Beschlusskompetenz.

Sollen die Balkone saniert werden, müssen darüber die Eigentümer einer Wohnungsgemeinschaft immer gemeinschaftlich beschließen. Denn der Balkon jeder Wohnung gehört im Grundsatz zum Gemeinschaftseigentum. Eine Ausnahme bildet allerdings der Belag, der dem Sondereigentum zugerechnet wird. Hier kann der Wohnungseigentümer dann selbst entscheiden, übernimmt hierfür aber auch die Kosten. Davon abweichende Regelungen müssen in der Teilungserklärung
/Gemeinschaftsordnung vereinbart sein.

Rainer K., Dessau-Roßlau: Unsere Eigentumsanlage besteht aus sechs Wohnungen mit Balkon. Fünf Eigentumswohnungen haben jeweils einen Balkon, eine hat drei Balkone. Alle sollen erneuert werden. Wie werden die Kosten dafür verteilt?

Antwort: Nach Ihrer Schilderung könnte es sich bei der Erneuerung der Balkone um eine Instandhaltungsmaßnahme handeln. Bei Instandhaltungsmaßnahmen richtet sich die Aufteilung der Kosten grundsätzlich nach dem Miteigentumsanteil. Sie haben aber im Einzelfall die Möglichkeit, mit einer Beschlussfassung nach § 16 (4) Wohnungseigentumsgesetz zu regeln, dass die Kostenverteilung der Möglichkeit des Gebrauchs Rechnung trägt. Das Bedarf der Zustimmung von Dreiviertel aller stimmberechtigten Eigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile.

Paul F., Wittenberg: Die 28 Eigentümer unserer Anlage haben sich eine Hausordnung gegeben. Von der Eigentumsanlage ist ein Teil der Wohnungen vermietet. Die „Vermieter-Eigentümer“ haben mit ihren Mietern jeweils unterschiedliche Hausordnungen abgeschlossen, die mit der Eigentümer-Hausordnung nicht kompatibel sind. Was ist zu tun, damit auch die Mieter an die Eigentümer-Hausordnung gebunden werden können?

Antwort: Die einzige Handhabe für die vermietenden Eigentümer ist, gegenüber dem Mieter eine Vertragsänderung geltend zu machen. Denn die Hausordnung ist Bestandteil des Mietvertrages, und dieser kann nicht einseitig geändert werden. Sie kann allerdings angepasst werden, wenn diese Anpassungsmöglichkeit bereits vorab im Mietvertrag vereinbart wurde. Gegebenenfalls muss der Vermieter den Mieter auf Vertragsänderung verklagen.

Björn F., Halle: Es geht um eine bauliche Veränderung in unserer Eigentumsanlage. Dazu wurden zwei Kostenvoranschläge eingeholt, noch dazu von einem Mieter in einer der Wohnungen. Wäre das nicht Aufgabe des Verwalters? Hinzu kommt, dass mir die Kostenvoranschläge spanisch vorkommen. Kann ich dagegen etwas unternehmen?

Antwort: Ratsam ist, sich nicht auf die formelle Herangehensweise zu konzentrieren, sondern auf die inhaltliche Prüfung der Kostenvoranschläge. Letztlich soll die bauliche Maßnahme funktionieren und nicht noch zu erheblich höheren Kosten beziehungsweise Mängelkosten führen. Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer von sich aus agieren. Das heißt, Sie können, wenn Sie mit den vorliegenden Kostenvoranschlägen nicht einverstanden sind, Parallelangebote einholen. Auch können Sie den Verwalter mit Antrag auffordern, ein bis zwei weitere Kostenvoranschläge einzuholen, da Sie substanzielle Einwände gegen die vorliegenden Voranschläge haben.

Jan M., Halle: Wie viele Ja-Stimmen sind für einen Beschluss erforderlich, mit dem der Anbau eines Außenfahrstuhls an das Gebäude beschlossen werden soll?

Antwort: Es handelt sich um eine bauliche Veränderung, mit der gleichzeitig das äußere Erscheinungsbild des Hauses wesentlich verändert wird. Bisher mussten diesem Antrag alle Eigentümer zustimmen. Mit der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2007 haben die Eigentümer die Möglichkeit erhalten, gebrauchswerterhöhende Baumaßnahmen als Modernisierung mit einer davon abweichenden Mehrheit zu beschließen. Falls in Ihrer Teilungserklärung beziehungsweise Gemeinschaftsordnung nicht abweichend vereinbart, müssen Dreiviertel aller stimmberechtigten Eigentümer, die gleichzeitig mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile tragen, diesem Modernisierungsbeschluss zustimmen. Zu der Verteilung der Kosten kann ein gesonderter Beschluss gefasst werden.

Beate L., Halle: Wir sind 26 Eigentümer, verteilt auf vier kleine Häuser. Da ich stark gehbehindert bin, möchte ich in dem von mir mit bewohnten Haus einen Treppenlift allein auf meine Kosten einbauen lassen. Müssen dem alle Eigentümer zustimmen oder reicht das Einverständnis der Eigentümer in meinem Haus?

Antwort: Der Einbau eines Treppenlifts ist eine bauliche Veränderung nach § 22 Wohnungseigentumsgesetz. Soweit jedoch durch eine bauliche Veränderung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, besteht Ihr Anspruch auf Einbau des Lifts. Aus dem Verbot der Benachteiligung behinderter Menschen gemäß Artikel 3 Absatz 3 Satz 2 Grundgesetz (GG) folgt, dass Maßnahmen, die Menschen mit Behinderungen einen barrierefreien Zugang zu ihrem Wohnungseigentum ermöglichen, in der Regel das nach § 14 Nr. 1 WEG hinzunehmende Maß der Beeinträchtigung nicht übersteigen. Beeinträchtigt würden, wenn überhaupt, ausschließlich die Eigentümer in Ihrem Haus. Sie haben vorab die Pflicht, diese über Ihr Vorhaben zu informieren. Die Gemeinschaft könnte abweichende Vorschläge unterbreiten, so zum Beispiel das Anbringen eines gemeinschaftlich finanzierten und durch alle Eigentümer zu nutzenden Außenlifts.

Elke T., Halle: Ich bin Eigentümerin einer Mietwohnung in einem über 100 Jahre alten Haus. Dieses Haus besteht aus einem Vorderhaus mit zwölf Eigentümern und einem Seitenflügel mit fünf Eigentümern, wo ich wohne. Auf jeder Eigentümerversammlung werden Sanierungsmaßnahmen diskutiert, wobei die Seitenflügel-Eigentümer immer überstimmt werden. Die Mehrheit interessiert sich ausschließlich für das Vorderhaus. Es sind nun dringende Instandhaltungs- sowie Renovierungsmaßnahmen im Seitenflügel nötig, aber die Mehrheit lehnt es ab. Kann man da rechtlich vorgehen?

Antwort: Grundsätzlich ist jeder Eigentümer mit dem Erwerb der Wohnung die Verpflichtung eingegangen, auch die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums, eingeschlossen die Instandhaltung und Instandsetzung, in Höhe der jeweiligen Miteigentumsanteile zu tragen. Das besagt Paragraf 16 Absatz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes. Dabei ist es völlig unerheblich, ob ein Eigentümer direkt von den Renovierungsarbeiten profitiert. Stellen Sie zur nächsten Eigentümerversammlung einen schriftlichen Beschlussantrag zur Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums im Seitenflügel. Wird der Antrag abgelehnt, müssen Sie diesen Beschluss anfechten. Dies können Sie innerhalb von vier Wochen nach Ablehnung des Beschlusses über eine Anfechtungsklage vor dem Amtsgericht tun. Es besteht keine Anwaltspflicht.

Holger U., Saalekreis: Zu unserer Eigentümeranlage gehören vier Häuser mit jeweils sechs Wohnungen. Aus jedem Haus gehört ein Eigentümer zum Verwalterbeirat. Nun hat ein Zugezogener eines der Häuser mit den sechs Wohnungen komplett gekauft, will aber nicht im Beirat mitmachen. Wie verhält sich das?

Antwort: Die Wohnungseigentümer können einen Verwaltungsbeirat beschließen. Hat sich die Mehrheit der Eigentümer darauf verständigt, besteht ein Beirat laut Wohnungseigentumsgesetz § 29 aus drei Mitgliedern. Dies ist bei Ihnen der Fall. Der Beirat hat die gesetzeskonforme Größe und wäre damit arbeitsfähig. Zu beachten ist, ob es in Ihrer Teilungserklärung abweichende Vereinbarungen gibt. So ist es bei mehreren Gebäuden nicht unüblich, Untergemeinschaften zu bilden. Diese sind dann in einem definierten Umfang selbstständig handlungs- und entscheidungsbefugt.

Jana P., Halle: Wir sind mehrere Eigentümer in einem Haus und wollen Balkone anbringen lassen. Zwei Eigentümer wollen nicht mitmachen. Welche Handhabe haben wir da?

Antwort: Da es sich um eine bauliche Veränderung handelt, müssen grundsätzlich alle Eigentümer zustimmen und auch die Kosten tragen. Wenn sich nun zwei weigern, sind den anderen Eigentümern die Hände gebunden. Die einzige Möglichkeit besteht vielleicht darin, den zwei Unwilligen vorzuschlagen, sich dem Beschlussantrag nicht zu widersetzen und dem Bauvorhaben zuzustimmen, sie aber dann auch von allen damit im Zusammenhang stehenden Kosten befreien zu lassen.

Katja I., Halle: Ich habe eine Eigentumswohnung und lebe mit jemandem aus dem arabischen Raum zusammen. Die entsprechenden TV-Sender kann ich nicht über Kabel, sondern nur über Satellit empfangen. Der Anbau einer Schüssel an der Hinterseite des Hauses wurde in der Eigentümerversammlung abgelehnt, obwohl niemand davon beeinträchtigt werden würde. Was nun?

Antwort: Tatsächlich untermauern viele Gerichtsurteile die Ansicht, dass es sich beim Anbringen einer Satellitenschüssel um eine bauliche Veränderung handelt. Dafür ist die Zustimmung aller Eigentümer notwendig. Es gibt aber auch richterliche Entscheidungen, die den Rechtsanspruch von ausländischen Bürgern bestätigen, den Heimatsender empfangen zu dürfen. Wenn das technisch nicht anders möglich ist, auch mit Hilfe einer Satellitenanlage. Zudem würde die Schüssel nach Ihrer Schilderung an der Rückseite des Hauses angebracht. Eine bauliche Veränderung kann nur von den Eigentümern verhindert werden, die davon tatsächlich beeinträchtigt werden. Sie können gegen die Ablehnung innerhalb von vier Wochen nach der Eigentümerversammlung mit einer Anfechtungsklage vorgehen. Wurde die Anlage bereits angebaut, muss die Eigentümergemeinschaft das Gericht anrufen und darlegen, dass diese anderen Eigentümer über ein bestimmtes Maß hinaus beeinträchtigt, und Sie unter diesen Umständen die Satellitenanlage wieder entfernen müssen.

Kornelia Noack und Dorothea Reinert notierten Fragen und Antworten.