Vor Kauf idealerweise checken Kampfmittel und Altlasten: Funde sind für Bauherren teuer
Ist Ihr Baugrundstück frei von Kampfmitteln und anderen Belastungen? Dessen kann man sich erst sicher sein, wenn eine Prüfung durchgeführt wurde. Und die ist aus mehr als nur einem Grund sinnvoll.
Berlin/Erfurt - Nachrichten über Bombenfunde bei Bauarbeiten sind gar nicht so selten. Es kann theoretisch jedem Bauherren passieren, dass in der Tiefe des Grundes gefährliche Gegenstände schlummern. Oft muss dann die gesamte Nachbarschaft evakuiert werden, bis die Kampfmittel von Experten unschädlich gemacht wurden. Das ist ein großer Aufwand und nicht ungefährlich.
Doch was müssen Eigentümerinnen und Eigentümer tun, wenn auf ihrem Grundstück ein verdächtiger Gegenstand gefunden wird - zum Beispiel beim Kelleraushub oder beim Anlegen eines Swimmingpools? Lässt sich dem vorbeugen? Müssen Grundstücke vor Erdarbeiten sogar auf Kampfmittelbelastung untersucht werden?
„Es kommt darauf an, wo sich das Grundstück befindet“, sagt Florian Becker, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbundes in Berlin. „Ist es ein altes Militärgelände, ein ehemaliger Truppenübungsplatz oder auch ein Bahngrundstück, ist eine Belastung des Bodens eher wahrscheinlich als in einem dicht besiedelten Wohngebiet.“ Auf Grundstücken, die sich auf dem Gebiet von Bombenabwurfschneisen im Zweiten Weltkrieg befinden, dürfe gar nicht ohne Kampfmittelsondierung gebaut werden.
Gemeinde und Verkäufer können Hinweise liefern
„Der Bauherr hat die Pflicht, sich zu informieren“, sagt Rechtsanwältin Claudia Stoldt von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein. „Ein vorheriger Kontakt zur Gemeinde ist empfehlenswert, da diese oder das Bau- oder Katasteramt ihm sagen können, wie das Grundstück früher genutzt wurde, ob Altlasten oder Kampfmittel zu erwarten sind.“
Auch beim Verkäufer des Grundstücks kann man sich erkundigen. Der muss Auskunft geben, wenn er von Altlasten und gefährlichen Stoffen auf seinem Grundstück weiß. „Tut er das nicht, obwohl er darüber informiert war, kann der Käufer Gewährleistungsansprüche geltend oder den Kauf sogar rückgängig machen“, sagt Claudia Stoldt. „Denn dann handelt es sich vonseiten des Verkäufers um eine arglistige Täuschung.“
Manche Länder kommen für Kosten der Kampfmittelräumung auf
Eine Belastung des Grundstücks durch Kampfmittel kann für den Eigentümer immense Kosten nach sich ziehen. „Kampfmittel im Untergrund sind ein Baugrundrisiko, das der Bauherr trägt“, sagt Thomas Hennicke, Geschäftsführer der Güteschutzgemeinschaft Kampfmittelräumung Deutschland in Erfurt.
Ein Bauherr, der nach Einsicht in die entsprechenden Unterlagen vermutet, dass auf seinem Grundstück noch gefährliche Überbleibsel aus dem Zweiten Weltkrieg liegen könnten, muss vor Baubeginn im Zuge der Genehmigungsplanung eine Untersuchung des Bodens und die Ausräumung eines Kampfmittelverdachts veranlassen und das schriftlich dokumentieren. Die Kosten für Kampfmittelerkundung und Sicherungsmaßnahmen trägt meist der Eigentümer des Grundstücks.
„Die Kosten für die Räumung der Kampfmittel liegen dann in der Regel bei der öffentlichen Hand“, sagt Thomas Hennicke. „Oft erhält aber der Flächeneigentümer die Rechnung und kann gegebenenfalls einen Antrag auf Kostenerstattung durch das Land stellen.“ Welche Kosten er erstattet bekommt, ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt.
Bei Fund sind Bauarbeiten einzustellen
Wird bei Baggerarbeiten ein verdächtiger Gegenstand gefunden, bei dem es sich um eine Bombe oder andere Kampfmittel handeln könnte, müssen die Bauarbeiten sofort eingestellt werden. „Auf keinen Fall darf man den Gegenstand selbst ausbuddeln“, sagt Florian Becker. „Am besten ist es, umgehend Polizei oder Feuerwehr zu informieren. Die schicken dann schnell den Kampfmittelräumdienst.“
„Die Kampfmittelräumer sondieren die Lage mithilfe von Hand geführten Sonden, legen die Störkörper frei und identifizieren sie“, sagt Thomas Hennicke. „Anschließend werden die Fundstücke geborgen, abtransportiert oder vor Ort unschädlich gemacht.“
Altlastenverzeichnis kann Aufschluss geben
Es muss aber nicht unbedingt ein Sprengkörper im Boden sein, der einen Bauherren erst einmal ausbremst. Auch Altlasten und Schadstoffe im Erdreich sind Belastungen, deren Beseitigung sehr teuer werden kann.
Indizien, dass Gewerbeabfälle, Müll, Chemikalien oder andere Schadstoffe im Boden liegen, liefert auch hier die Historie des Grundstücks. „Bauherren können sich im Altlastenverzeichnis der Kommune darüber informieren, ob ihr Grundstück belastet sein könnte“, sagt Claudia Stoldt. War dort früher ein Gewerbegebiet oder eine Fabrik, sei die Wahrscheinlichkeit groß, dass der Boden kontaminiert sein könnte.
Auch ein Bodengutachten kann helfen. Zwar seien Bauherren dazu nicht verpflichtet, es kann laut Florian Becker aber sinnvoll sein, eine Untersuchung des Baugrunds in Auftrag zu geben. „Manche Kommunen verlangen es sogar, bevor sie eine Baugenehmigung in belasteten Gebieten erteilen.“
Alle Möglichkeiten zur Information ausschöpfen
Allerdings dient das Bodengutachten nicht in erster Linie dazu, Schadstoffe zu finden, sondern die Beschaffenheit des Bodens zu prüfen und festzustellen, ob er tragfähig für ein Haus ist. Nur fördern die Erdbohrungen eben mitunter auch Schadstoffe zutage.
Werden im Baugrund giftige oder belastete Stoffe gefunden, hat der Bauherr die Pflicht zu handeln. „Ist der Boden stark kontaminiert, muss unter Umständen das gesamte obere Erdreich ausgetauscht werden“, so Florian Becker. „Das kostet dann schon mal 50.000 bis 100.000 Euro.“
Einem Grundstück sieht man es nicht auf den ersten Blick an, ob sich unter der Oberfläche Altlasten oder sogar gefährliche Sprengkörper befinden. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten potenzielle Käufer alle Möglichkeiten nutzen, sich ein Bild über das Grundstück zu machen. Und das „möglichst schon vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag“, rät Rechtsanwältin Claudia Stoldt.
