Mehr als eine Urlaubslaune: Ein Traum? Kauf eines Ferienhauses sollte wohlüberlegt sein

Berlin - Im Urlaub darf man schon mal ein bisschen träumen: Wie schön wäre es, nicht nur eine Bleibe für zwei, drei Wochen zu buchen, sondern selbst ein eigenes Ferienhaus am Meer oder in den Bergen zu besitzen? Die Familie könnte immer dorthin fahren, wenn sie eine Auszeit braucht. Und in der Zwischenzeit ließe sich das Häuschen ganz sicher gut an andere Urlauber vermieten.

Möglich ist das. In vielen Urlaubsregionen entstehen neue Ferienhäuser und -wohnungen, von denen auch welche zum Verkauf angeboten werden. Auch Bestandsimmobilien kommen auf den Markt. Wer mit einem Kauf liebäugelt, sollte jedoch bei aller romantischen Urlaubsstimmung im Vorfeld einige wichtige Punkte ganz nüchtern betrachten.

„Völlig spontan kauft wohl niemand ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung“, sagt Julia Wagner vom Eigentümerschutzverband Haus & Grund Deutschland. „Allein schon, weil es seine Zeit braucht, die Finanzierung auf die Beine zu stellen und den Kauf notariell abwickeln zu lassen.“ Interessenten sollten mindestens diese Frist nutzen, um sich vor Ort ein Bild über die Rahmenbedingungen zu machen.

Zuerst muss die Frage geklärt werden: Was will ich überhaupt mit dem Ferienhaus? Wer soll es nutzen? Wie viele Wochen im Jahr kann die Familie darin verbringen? Soll es in der Zwischenzeit leer stehen? Soll es an Feriengäste vermietet werden?

„Die Kombination von Eigennutzung und Vermietung macht in der Regel am meisten Sinn“, meint Göran Holst, Vorsitzender des Deutschen Ferienhausverbandes. Allerdings müsse man sich dessen bewusst sein, dass Ferienhausvermietung ein Geschäft ist, für das private Interessen auch mal hinten angestellt werden. „Wer immer in der Hauptsaison im Juli am Meer selbst in seinem Haus Urlaub macht, blockiert es und verzichtet auf wichtige Einnahmen.“

Als Eigentümer sollte man das Haus lieber zu Zeiten belegen, in denen es ohnehin leer stehen würde.“ Da würde es gut passen, wenn der Käufer eines Ferienhauses am Meer die Einsamkeit der Strände im Winter liebt und der Bergfan lieber im Sommer durchs Gebirge wandert, statt im Winter Skisport zu betreiben.

Wie bei jedem Immobilienkauf spielen auch beim Erwerb einer Ferienimmobilie klassische Faktoren wie Lage, Anbindung, Infrastruktur und Größe eine Rolle. „Allerdings ist der Kauf einer Ferienimmobilie komplexer als ein Wohnungskauf“, so Göran Holst. Schon bei der Lage könne man sich vertun. „Wenn es um die Rendite geht, denkt mancher, je teurer und exklusiver Haus und Lage sind, desto besser. Aber das stimmt nicht unbedingt“, weiß er aus Erfahrung. „Häuser auf Fehmarn, die relativ günstig erworben und vermietet werden können, bringen beispielsweise oft eine höhere Rendite als teure Ferienimmobilien auf Sylt.“

Er rät, bei den regionalen Tourismusbüros nachzufragen, wie die Lage auf dem jeweiligen Immobilienmarkt ist. Außerdem kann man dort auch erfahren, ob eine Vermietung an Feriengäste in der Kommune überhaupt erlaubt ist. Es kann nämlich sein, dass ein Vermietungs- oder Zweckentfremdungsverbot vorliegt, informiert das Finanzportal Biallo.de. 

Auch ein Blick in den Bebauungsplan der Kommune könne Aufschluss geben. Ist das Gebiet, in dem die Immobilie liegt, als reines Wohngebiet ausgewiesen, seien Ferienimmobilien nur in Ausnahmefällen erlaubt.

Außerdem gilt: „Ist die gewünschte Wohnung oder das Haus Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann es sein, dass Miteigentümer der Nutzung als Ferienobjekt zustimmen müssen“, sagt Julia Wagner. Ein Blick in die Teilungserklärung kann darüber Aufschluss geben.

Vorsicht ist - wie bei jedem anderen Immobilienkauf - geboten, wenn das angepriesene Ferienobjekt noch nicht fertig gebaut ist. Dann besteht das Risiko, dass das Projekt verspätet fertiggestellt wird oder sogar scheitert. „Keinesfalls sollte man Geld vorschießen, sondern immer erst nach Baufortschritt zahlen“, so Wagner.

Befindet sich die Ferienimmobilie nicht nah am Heimatort, muss auch geklärt werden, wer sich bei Abwesenheit der Eigentümer darum kümmert. Ist eine Vermietung geplant, muss das Objekt bei jedem Belegungswechsel gereinigt werden. Das Durchforsten von örtlichen Annoncen oder auch der Ferienhausverband können helfen, Verwaltungs- und Reinigungsfirmen am jeweiligen Ort zu finden. Die zusätzlichen Kosten für die Reinigung und Verwaltung sollten entsprechend einkalkuliert werden.

„Wenn man den Ferienhauskauf nicht nur als charmante Urlaubsidee für die eigene Familie betrachtet, sondern auch wirtschaftlich kalkuliert, kann es eine durchaus lohnende Invention sein“, meint Holst. „Zwar sind Banken bei der Finanzierung zurückhaltender als bei Wohnimmobilien und verlangen meist ein höheres Eigenkapital.“ Dennoch gelte: „An einem guten Standort und mit einem vernünftigen Management lässt sich mit einer Ferienimmobilie eine attraktive Rendite erzielen.“