WG, WEG, Vermietung: Zu großes Eigenheim im Alter: Wie wär's mit Mitbewohnern?

Immenhausen/Berlin - 260 Quadratmeter Wohnfläche samt großzügigem Garten, eingerahmt zwischen Feldern auf der einen und Wald auf der anderen Seite. „Ich lebe hier in traumhafter Natur“, sagt Norbert Lippenmeier über sein Zuhause nördlich von Kassel. Bis in die nächste Großstadt ist es nur gut eine halbe Stunde Autofahrt. Es könnte also alles schön sein. Doch eine Sache lässt Lippenmeier keine Ruhe.

„Vor 25 Jahren habe ich dieses zunächst kleine Einfamilienhaus für meine Familie erworben und es nach und nach in alle Richtungen ausgebaut“, sagt er. Inzwischen wohnt der 84-Jährige in dem stattlichen Anwesen aber alleine. „Und die Frage ist, wie lange werde ich das noch können?“

Schon jetzt hat sich der Rentner in seinem eigenen Haus Stück für Stück zurückgezogen. Er lebt nur noch im Erdgeschoss, den ersten und zweiten Stock sowie das im Souterrain liegende Appartement nutzt er überhaupt nicht mehr. Zwischenzeitlich hatte sich der Rentner bereits überlegt, auszuziehen und woanders eine Alters-WG zu gründen.

Im Gespräch mit einer Freundin, die in einer ähnlichen Situation steckt, kam dem 84-Jährigen aber ein neuer Gedanke: Wieso wegziehen, wenn das eigene Haus alle Möglichkeiten bietet? „Ich spiele mit dem Gedanken, das hier umzubauen, umzunutzen.“ Warum nicht einfach andere Menschen mit einziehen lassen? „Für Familien wäre das eine traumhafte Angelegenheit“, findet Lippenmeier. „Man könnte Pferde oder Fische halten, Bienen züchten.“

Der 84-Jährige sieht in seiner Immobilie viele ungenutzte Möglichkeiten. Er ist davon überzeugt, dass es viele andere Menschen gibt, die in einer ähnlichen Situation stecken wie er. Und das, während überall der Wohnungsnotstand beklagt wird. „Wenn man die Vorbehalte überwindet, das eigene Zuhause umzubauen, könnte das für alle von Vorteil sein“, sagt Lippenmeier.

Er selbst glaubt etwa, länger in seinem Zuhause bleiben zu können, wenn jemand im Haus wäre, der gelegentlich nach dem Rechten sieht. Nur ist das (bau-)rechtlich überhaupt möglich, aus einem Einfamilienhaus ein Mehrparteienhaus oder eine WG zu machen - oder es in eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umzuwandeln?

Aus dem Einfamilienhaus eine WG zu machen, hält Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland für relativ unproblematisch. Dafür wären weder bauliche Veränderungen notwendig, noch müsste man eine Nutzungsänderung bei der örtlichen Baubehörde beantragen. Mit einem Mietvertrag zwischen Eigentümer und Mieter über die zu nutzenden Räumlichkeiten wäre es im Wesentlichen getan.

Eigentümer wie Mieter sollten dann aber wissen, dass sie zu den anderen Parteien im Zweifel keine richtige räumliche Trennung haben, Küche und Bad gegebenenfalls gemeinschaftlich genutzt werden. „Ob man das möchte, sollte man sich genau überlegen“, sagt Wagner. Immerhin sei das nicht jedermanns Sache. Insbesondere, wenn man jahrelang alleine gelebt hat, sollte man nicht unbedacht jemanden einziehen lassen.

Bei den anderen Möglichkeiten steht es um die räumliche Trennung besser, sie sind aber auch deutlich aufwendiger herzustellen. Denn für sie müssen tatsächlich bauliche Veränderungen vorgenommen werden. Voraussetzung ist nämlich sowohl für die WEG-Teilung als auch für die Herstellung von einer oder mehreren Mietwohnungen im Einfamilienhaus, dass diese in sich selbstständige und abgeschlossene Einheiten bilden. Darauf weist Milan Bayram von der Bundesnotarkammer hin.

„Mit dem Einzug einer Trockenbauwand ist es da nicht getan“, sagt Julia Wagner. Vielmehr müssten die Wohnungen so klar voneinander getrennt werden, dass sie selbstständig nutzbar und zugänglich sind. Das setzt laut Bayram voraus, „dass die Wohnung betreten werden kann, ohne hierfür durch die Räume einer der anderen Wohnungseinheiten gehen zu müssen“.

„Je nachdem, wie viele Parteien das werden, kann es auch sein, dass sich die Gebäudeklasse ändert“, sagt Wagner. Davon hänge zum Beispiel auch der Brandschutz oder die Anzahl der Parkplätze ab. „Das kann also größere Umbaumaßnahmen nach sich ziehen, für die womöglich der Platz gar nicht vorhanden ist“, so Wagner.

Die entscheidende Frage ist also: Ist es baulich überhaupt möglich? Wer diese Frage für sein Eigenheim mit Ja beantwortet, kann trotzdem nicht einfach drauflosbauen. Zunächst muss dafür ein neuer Bauantrag bei der örtlichen Baubehörde gestellt werden. Laut Julia Wagner können Eigentümerinnen und Eigentümer das nicht selbst machen. Bei Umbauten dieser Art müsse das eine antragsberechtigte Person machen - zum Beispiel ein Architekt oder Ingenieur -, weil auch die Statik eine wichtige Rolle spielt. Erst wenn der Antrag genehmigt ist, kann der Umbau beginnen.

Sind die baulichen Gegebenheiten hergestellt oder waren sie vielleicht schon immer vorhanden, können Eigentümerinnen und Eigentümer die separaten Wohneinheiten vermieten. Eine möglicherweise benötigte Nutzungsänderung ist Julia Wagner zufolge Teil des Bauantrags.

Soll das Eigenheim aber in eine WEG umgewandelt werden, müssten Eigentümer zunächst noch eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der örtlichen Baubehörde beantragen, sagt Bayram. „Die rechtliche Aufteilung der Wohnungseinheiten erfolgt abschließend beim Notar.“ In der sogenannten Teilungserklärung würden dann etwa noch die zur ausschließlichen beziehungsweise gemeinschaftlichen Nutzung zugewiesenen Bereiche definiert und die Kostenverteilung geregelt.

Immobilienmakler Alexander Baum hat mit der Aufteilung von Einfamilienhäusern in WEGs jahrelang gute Erfahrungen gemacht. Seiner Wahrnehmung nach waren Kundinnen und Kunden mit ihrer Entscheidung am Ende überwiegend zufrieden. Auch finanziell ist der Verkauf einzelner Wohneinheiten seiner Einschätzung nach meist lukrativer als ein möglicherweise späterer Verkauf des Gesamtobjekts.

Ganz ohne Risiken ist das Vorhaben aber trotzdem nicht. Eigentümerinnen und Eigentümern muss laut Bayram klar sein, dass sie vom Alleineigentümer zum einfachen Mitglied der WEG werden. Damit haben sie zum Beispiel Umbaumaßnahmen nicht mehr alleine in der Hand, sondern müssen immer die Zustimmung der Miteigentümer einholen.

Egal, ob vermietet oder verkauft werden soll: Julia Wagner empfiehlt Eigentümerinnen und Eigentümern, bei der Auswahl ihrer Mitbewohner genau hinzusehen und zu prüfen, ob diese auch zu ihnen passen. Wer etwa Rentner ist und lieber die Ruhe genießen möchte, sollte sich vielleicht keine kinderreiche Familie ins Haus holen. Oder wer einen Hund hat, sollte bei Katzenbesitzern besser vorsichtig sein, falls die Tiere sich nicht vertragen.

Ob Norbert Lippenmeier sich tatsächlich dazu durchringen kann, sein Eigenheim zu öffnen, weiß nur er selbst. Es bleibt die Abwägung zwischen Sicherheit und Veränderung, zwischen Einsamkeit und Fürsorge. Er selbst sagt: „Ich merke schon, dass ich starke emotionale Vorbehalte habe, mein Zuhause umzubauen. Ich habe Jahrzehnte in dem Gebäude gewohnt und habe es lieb gewonnen.“