Wer bekommt Entschädigung?: Wer bekommt Entschädigung?: Pächter von Datschen und Garagen ohne Kündigungsschutz

Halle (Saale) - Einen Kündigungsschutz für DDR-Wochenendhausbesitzer ebenso wie für Eigentümer von Garagen auf fremdem Grund und Boden gibt es schon länger nicht mehr. Wie verhält es sich dann mit Verkauf, Abriss oder einer Entschädigungszahlung? Experten haben Fragen beantwortet.

Herbert K., Sangerhausen:

Wir haben schon seit DDR-Zeiten eine Datsche. Bisher haben wir vom Eigentümer des Grund und Bodens noch nichts gehört, sind aber ängstlich, dass uns irgendwann einfach gekündigt wird. Welche Fristen gelten dann und wie läuft das ab?

Sie haben recht, seit dem 3. Oktober 2015 kann der Grundstückseigentümer Ihren Pachtvertrag ohne Angabe besonderer Gründe kündigen. Denn mit diesem Stichtag ist der gesetzliche Kündigungsschutz für Nutzungsverträge gemäß Schuldrechtsanpassungsgesetz über Wochenend- und Erholungsgrundstücke ausgelaufen. Welche Kündigungsfrist gilt, ist in Ihrem Pachtvertrag geregelt. Ist dort nichts festgeschrieben, gilt eine Frist von sechs Monaten zum Ende des Pachtjahres. Dann fallen alle Baulichkeiten und Anpflanzungen auf dem Pachtgrundstück dem Eigentum des Grundstücksbesitzers zu. Sie können ihm gegenüber jedoch eine Entschädigung nach dem Zeitwert geltend machen. Für eventuelle Abrisskosten kann er Sie nicht in Anspruch nehmen.

Detlef S., Halle:

Unsere Datsche haben wir schon seit 40 Jahren und noch immer mit einem DDR-Vertrag. Nun müssten einige größere Bäume gefällt werden, da sie bei Sturm gefährlich schief stehen. Wer trägt die Kosten?

In diesem Fall gilt grundsätzlich: Für alle Anpflanzungen, die Sie während Ihrer Pachtzeit vorgenommen haben, sind Sie selbst verantwortlich und tragen eine Sicherungspflicht. Haben die Bäume bereits gestanden, als Sie das Grundstück gepachtet haben, liegt die Verantwortung beim Eigentümer. Dann muss er die Kosten für das Fällen übernehmen.

Karl J., Burgenlandkreis:

Wir müssen uns aus Altersgründen von unserer Datsche trennen. Wie sind da die Modalitäten? Wir haben noch einen DDR-Vertrag.

Welche Kündigungsfrist für Sie gilt, regelt Ihr Pachtvertrag. Steht nichts darin geschrieben, können Sie selbst mit einer Frist von sechs Monaten zum Pachtjahresende kündigen. Ihr Bungalow und alle Anpflanzungen gehen dann in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Allerdings können Sie in dem Fall gemäß Schuldrechtsanpassungsgesetz eine Entschädigung von ihm verlangen, denn in der Regel erhöht die Bebauung des Grundstücks mit einem Wochenendhaus den Verkehrswert. Beachten Sie aber: Falls der Eigentümer den Bungalow nicht weiter nutzt und innerhalb eines Jahres nach dem Eigentumsübergang abreißt, kann er Sie noch zur Hälfte an den Abrisskosten beteiligen, und es gibt keine Entschädigung.

Jürgen N., Saalekreis:

Wir möchten unsere Datsche, die wir seit DDR-Zeiten haben, gern verkaufen. Einen Interessenten haben wir auch schon an der Hand. Wie regeln wir das am besten?

Ihr DDR-Vertrag unterliegt dem sogenannten Schuldrechtsanpassungsgesetz. Das bedeutet, dass Sie Ihre Datsche, so wie Sie sich das vorstellen, nicht einfach an einen Interessenten verkaufen können. Denn mit dem Verkauf würde auch der DDR-Vertrag enden und das Eigentum an der Datsche automatisch an den Grundstückseigentümer fallen. Der Interessent ist dann letztlich also gar nicht Eigentümer der Datsche geworden. Ein Verkauf ist nur mit Einverständnis des Grundstückseigentümers möglich. Zwingend notwendig ist in solch einem Fall der Abschluss eines sogenannten dreiseitigen Vertrages zwischen Ihnen, dem Nachnutzer und dem Grundstückseigentümer. Damit würde der Interessent in den bestehenden DDR-Vertrag eintreten, den Datschen-Kaufpreis an Sie bezahlen und an den Eigentümer die Pacht entrichten. Ein solcher dreiseitiger Vertrag ist übrigens ein vom Justizministerium empfohlenes Vertragsmodell für Käufe und Verkäufe von Datschen und auch Garagen, die dem Schuldrechtsanpassungsgesetz unterliegen. Beachten Sie: Wenn Sie kündigen, ohne einen Nachnutzer zu haben, können Sie zur Hälfte an den Abrisskosten beteiligt werden, wenn der Grundstückseigentümer den Bungalow innerhalb eines Jahres nach Besitzübergang abreißt.

Ines P., Mansfeld-Südharz:

Wir möchten unsere Datsche an unsere Kinder untervermieten. Irgendwann sollen sie die sowieso übernehmen. Geht das so einfach?

Grundsätzlich ist eine Unterverpachtung bei Datschen natürlich möglich. Allerdings muss zuvor dringend der Eigentümer informiert und sein Einverständnis eingeholt werden. Anderenfalls kann Ihnen eine fristlose Kündigung des Pachtvertrages drohen. Und in dem Fall erlischt auch der Anspruch auf eine etwaige Entschädigungszahlung.

Nutzungsverträge von Garagen und Datschen auf fremdem Grund und Boden, die vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossen wurden, unterliegen grundsätzlich dem sogenannten Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG). Das bedeutet unter anderem:

Für ostdeutsche Datschen-Gründstücke besteht seit dem 3. Oktober 2015 kein spezieller Kündigungsschutz mehr. Eine Kündigung der nach DDR-Recht geschlossenen Pachtverträge ist damit ohne Angaben von besonderen Gründen möglich. Der Grundstückseigentümer wird damit auch Eigentümer der Baulichkeiten.

Für betreffende Garagengrundstücke ist der Kündigungsschutz bereits am 31. Dezember 1999 ausgelaufen. Seitdem kann eine Kündigung ohne Vorliegen besonderer Voraussetzungen ausgesprochen werden. Das Eigentum der Garage geht mit Beendigung des Vertragsverhältnisses auf den Grundstückseigentümer über. (mz)

Bernd H., Burgenlandkreis:

Seit den 70er Jahren sind wir Eigentümer einer Garage auf fremdem Grund und Boden. Wir werden unser Auto aus Altersgründen abgeben und möchten auch die Garage aufgeben. Wie läuft das ab?

Für Ihren alten DDR-Vertrag gilt das sogenannte Schuldrechtsanpassungsgesetz. Das bedeutet, Sie können den Vertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Damit wird der Grundstückseigentümer auch Eigentümer Ihrer Garage. In dem Fall haben Sie einen Anspruch auf eine Entschädigung gemäß Verkehrswerterhöhung des Grundstücks aufgrund der Bebauung mit der Garage. Eine solche Verkehrswerterhöhung liegt in der Regel vor, wenn der Grundstückseigentümer die Garage weiter vermietet und Einnahmen erzielt. Beachten Sie: Wird für die Wertermittlung ein Gutachter bestellt, zahlt in der Regel der Garagennutzer die Kosten. Zudem läuft eine Entschädigungsforderung unserer Erfahrung nach oftmals auf eine gerichtliche Auseinandersetzung hinaus. Gibt dann das Gericht ein weiteres Gutachten in Auftrag, bezahlt es derjenige, der das Verfahren verliert, zuzüglich der Prozesskosten. Es empfiehlt sich daher immer eine gütliche Einigung.

Frank L., Salzlandkreis:

Wir haben seit DDR-Zeiten eine Pachtgarage. Jetzt kam die Kündigung, weil der Komplex abgerissen werden soll. Können wir eine Entschädigung verlangen?

Da Ihr aus DDR-Zeiten stammender Vertrag dem sogenannten Schuldrechtsanpassungsgesetz unterliegt, fällt Ihre Garage mit der Kündigung in das Eigentum des Grundstücksbesitzers. Da bereits der Abriss des Komplexes angekündigt wurde, steht Ihnen in dem Fall keine Entschädigung zu. Vielmehr kann der Eigentümer Sie sogar mit bis zu 50 Prozent an den Abrisskosten beteiligen. Voraussetzung dafür ist, dass er die Garagen innerhalb eines Jahres abreißen lässt. Beachten Sie: Müssen Sie einen Teil der Kosten übernehmen, sollten Sie prüfen, ob der Eigentümer den Abriss auch zu einem marktüblichen Preis vornehmen lässt.

Olaf D., Harzkreis:

Unsere Garage, die wir seit 1983 haben, wurde uns gekündigt. Soweit wir wissen, soll sie abgerissen werden. Bevor wir an den Kosten dafür beteiligt werden - können wir die Garage nicht selbst abreißen?

Ja, das ist möglich. Grundsätzlich ist der Grundstückseigentümer verpflichtet, dem Nutzer den beabsichtigten Abbruch rechtzeitig anzuzeigen. Dabei ist unerheblich, welche Partei den Vertrag kündigt. Um Kosten zu sparen, ist der Nutzer dann berechtigt, den Abriss selbst vorzunehmen oder vornehmen zu lassen. In dem Fall kann er die Hälfte der Kosten dem Eigentümer in Rechnung stellen.

Uwe S., Halle:

Wir haben unsere Garage schon seit den 70er Jahren und möchten Sie an einen Interessenten verkaufen. Man sagte uns nun, dass das nicht so einfach geht. Warum nicht?

Tatsächlich ist es nicht so einfach möglich. Ihr Vertrag aus DDR-Zeit unterliegt dem sogenannten Schuldrechtsanpassungsgesetz. Endet der Vertrag, fällt Ihre Garage dem Grundstückseigentümer zu. Dieser muss bei einem Verkauf also grundsätzlich mit einbezogen werden. Ratsam ist in dem Fall der Verkauf über einen sogenannten dreiseitigen Vertrag zwischen Ihnen, dem Interessenten und dem Grundstückseigentümer. Das gibt allen Seiten Rechtssicherheit, setzt aber auch voraus, dass alle Parteien unterschreiben. Wenn der Interessent so in das bestehende Vertragsverhältnis eintritt, sollte er aber auch eine längerfristige Pachtgarantie bekommen. (mz)