Tipps zur Finanzierung: Tipps zur Finanzierung: So können Immobilienkäufer 2014 noch sparen

Immobilienbesitzer sollten in den nächsten Wochen ihre laufende Baufinanzierung prüfen und optimieren. Denn bei den sehr niedrigen Zinsen lohnt eine Sondertilgung mehr, als das Ersparte auf die Bank zu tragen. Viele Baudarlehen erlauben es zudem, den Tilgungssatz anzupassen, also zu erhöhen. Außerdem locken viele Kreditinstitute zum Jahresende mit Aktionsangeboten zu preiswerten Forward-Darlehen. Läuft die Erstfinanzierung demnächst aus, sollte man die Kreditzinsen umfassend vergleichen.

Kostenlose Sondertilgungen bieten mittlerweile fast alle Kreditinstitute. „Die außerplanmäßige Rückzahlung ist in der Regel auf einen bestimmten Anteil an der Kreditsumme oder auf einen bestimmten Euro-Betrag beschränkt“, sagt Michiel Goris vom Baugeldvermittler Interhyp. Sind also beispielsweise fünf Prozent des Darlehensbetrags möglich, können Sie bei einem Baudarlehen über 150.000 Euro bis zu 7500 Euro an Sonderzahlung jährlich leisten.

Wird bei einem 15-jährigen Darlehen im fünften Jahr solch eine Sonderzahlung verbucht, können Sie bei drei Prozent Kreditzins bis Laufzeitende mehr als 2500 Euro an Zinsen sparen. Wenn Sie die Baufinanzierung vor etwa sechs Jahren abgeschlossen haben, zahlen Sie meist Kreditzinsen von rund vier bis fünf Prozent.

Tages- oder Festgeld bringen mittlerweile nur mehr ein bis zwei Prozent Sparzinsen. „Da die Zinsersparnis durch Sondertilgung gut doppelt so hoch ist wie die Sparzinsen, ist eine Sonderzahlung die bessere Geldanlage“, rät Goris.

Die meisten Immobiliendarlehen starten mit einem Prozent Anfangstilgung. 50 Jahre und länger dauert so eine Baufinanzierung, entsprechend horrende Zinslasten summieren sich.

Kreditexperten raten zu höherer Tilgungsleistung, denn das beschleunigt den Schuldenabbau deutlich. Viele Baudarlehen ermöglichen den Wechsel des Tilgungssatzes während der Zinsbindung. Prüfen Sie also, ob Sie sich eine etwas höhere Kreditrate leisten können. Das rechnet sich: Wer beispielsweise bei drei Prozent Kreditzins die Tilgungsrate von ein auf zwei Prozent verdoppelt, ist zehn Jahre früher schuldenfrei.

Läuft ein erstes Darlehen in Kürze aus, können sich Bauherren mit einem Forward-Darlehen einen gewissen Zinsatz sichern. „Bei dieser Finanzierungsform schließen sie vorab einen neuen Vertrag ab“, erklärt Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung. „Der muss erst nach Auslaufen der bisherigen Finanzierung bedient werden.“ Banken lassen sich den Service mit einem Zinsaufschlag bezahlen.

Die Zinsen sind niedrig wie nie. Rund zwei Prozent müssen Immobilienkäufer für Darlehen mit einer Laufzeit von zehn Jahren derzeit im Schnitt zahlen. „Aber auch eine günstige Finanzierung birgt ganz erhebliche Risiken, insbesondere wenn die Immobilienpreise zurückgehen“, warnt Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg in Stuttgart. „So manche Käufer erwerben derzeit Immobilien in einer Preisklasse, die sie sich zum Zinsniveau vor fünf Jahren niemals hätten leisten könnten.“

Ein Käufer zahlte vor fünf Jahren für einen Immobilienkredit über 250.000 Euro 4 Prozent Zinsen und investierte 2 Prozent in die Tilgung. „Bei der monatlichen Rate von 1250 Euro wäre das Darlehen nach 27,5 Jahren abbezahlt“, erläutert der Finanzexperte. Wenn die Immobilie wegen des jüngsten Nachfragebooms um 100.000 Euro teurer geworden ist und der Kredit deshalb 350.000 Euro betragen muss, sieht die Rechnung anders aus: Bei derselben monatlichen Rate dauert es nun rund 31,5 Jahre bis zur Volltilgung. „Sie brauchen trotz gesunkener Zinsen vier Jahre länger für die Tilgung.“

Käufer sollten daher nüchtern abwägen, welchen Kaufpreis sie sich wirklich leisten können und wollen. „Auch bei niedrigen Zinsen sollte man nicht jeden verlangten Preis bezahlen“, warnt Nauhauser. Wer vermeiden will, dass er sich mit dem Kauf einer Immobilie finanziell übernimmt, sollte berücksichtigen, dass Zinssätze in Zukunft steigen können und dass der Objektwert sinken kann. Dann kann es erforderlich sein, neue Sicherheiten zu stellen. „Diese Risiken können eine Anschlussfinanzierung zum Scheitern bringen.“ Den derzeitigen Zinsvorteil können Käufer nutzen, um die Tilgung höher anzusetzen. Damit sorgen sie dafür, dass das Darlehen schneller abbezahlt ist.

Forward-Darlehen sind Zinswetten auf die Zukunft. Wenn die Zinsen in der Zeit bis zum Anschlussdarlehen weiter fallen, habe man sich verspekuliert. Experten empfehlen, ein Forward-Darlehen maximal anderthalb Jahre im Voraus abzuschließen. Bei einem längeren Zeitraum sei der Zinsverlauf nicht absehbar. Läuft die Zinsbindung bald ab, kostet ein Forward-Darlehen nur wenig und sichert dafür das heutige niedrige Zinsniveau ab.

Bei der Suche nach einer neuer Baufinanzierung oder einer Anschlussfinanzierung sollten Immobilienkäufer unbedingt einen Blick auf die Angebote der Konkurrenz werfen und nach günstigen Kreditzinsen mit langer Laufzeit suchen. Derzeit gibt es einige sehr gute Angebote von Versicherern.

Wer aktuell keine Anschlussfinanzierung braucht, sich aber bereits heute eine günstige Baufinanzierung sichern will, sollte Kreditinstitute wählen, die für die Bereitstellung keinen Zinsaufschlag verlangen.

Wollen Verbraucher in naher Zukunft ein Haus finanzieren, sollten sie wegen der aktuell niedrigen Zinsen über ein Volltilgerdarlehen nachdenken, empfiehlt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. Bei dem wird, anders als bei Annuitätendarlehen, keine anfängliche Tilgungsrate festgelegt. Dafür muss der Zeitraum bis zur Schuldenfreiheit bestimmt werden.

Da der Zinssatz fest ist, sind Bauherren für ihre gesamte Finanzierung gegen steigende Zinsen gesichert. Bei der Rate gilt: Desto kürzer die Laufzeit, desto größer die monatliche Zahlung. Längere Laufzeiten reduzieren die Belastung.

Verbraucherschützer raten, auf die Modalitäten zu achten. So sollte die Möglichkeit zu Sondertilgungen bestehen und auch deren Wiederauszahlung während der Laufzeit. Damit lasse sich auf mögliche finanzielle Engpässe in der Zukunft reagieren. (gs/dpa/Biallo)