Steigende Betriebskosten: Steigende Betriebskosten: Die zweite Miete

Halle (Saale) - In begehrten Lagen ist bezahlbarer Wohnraum knapp, das schlägt sich auch in den Mieten nieder. Die Ausgaben für Heizen, Warmwasser und Co. tun ihr Übriges. Sie sind längst zur „zweiten Miete“ geworden. Vor allem die Menschen in Sachsen-Anhalt achten beim Wohnen zuerst auf die Nebenkosten. Das ist das Ergebnis einer Forsa-Umfrage im Auftrag des MDR. Nachstehend einige Erklärungen zu den Betriebskosten.

Was ist unter der „zweiten Miete“ zu verstehen?

Damit sind die Betriebskosten gemeint, die Mieter neben der regulären monatlichen Miete bezahlen müssen. Darunter fallen „warme Betriebskosten“ wie etwa Heizung und Warmwasser oder „kalte Betriebskosten“ - dazu gehören unter anderem Abwasser, Grundsteuer, Müllbeseitigung, Versicherungen oder Gartenpflege. Da diese Kosten inzwischen einen beträchtlichen Teil der Gesamtwohnkosten ausmachen, wird häufig von „zweiter Miete“ gesprochen.

Diese Ausgaben dürfen in der Betriebskostenabrechnung nicht auftauchen. „Mieter haben mit diesen Ausgaben nichts zu tun“, erklärt Ropertz. Das gelte auch, wenn ein Mieter in einer Eigentumswohnung lebt. „Der Eigentümer darf sie nicht auf den Mieter umlegen.“

Typische Arbeiten wie die Reinigung des Treppenhauses oder die Gartenarbeit sind umlagefähig. „Wenn der Hausmeister viel mehr macht, zum Beispiel Reparaturen ausführt, sind das keine Betriebskosten.“

„Für Gewerberäume gibt es oft höhere Kosten, zum Beispiel bei der Grundsteuer“, erklärt Ropertz. Ergibt sich hier ein deutlicher Preisunterschied zwischen Wohnen und Gewerbe, muss der Vermieter eine getrennte Abrechnung vorlegen. „Das darf nicht durcheinandergehen.“

Entdecken Mieter einen Fehler, können sie diesen Posten streichen und den Vermieter auffordern, eine korrekte Abrechnung zu erstellen. „Wenn sich die Kosten irgendwo versteckt haben, muss man beim Vermieter nachhaken“, erläutert Ropertz. „Man hat das Recht, die Unterlagen beim Vermieter einzusehen.“

Darf der Vermieter alle möglichen anfallenden Kosten umlegen?

Nein. Was als Betriebskosten abrechenbar ist, ist gesetzlich geregelt - unter anderem in der Betriebskostenverordnung. Vor allem muss der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit und bestimmte Fristen beachten. Streit über die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung beschäftigt die Gerichte immer wieder (siehe auch Artikel rechts „Fehler in mancher Abrechnung“).

Wie hoch sind die Betriebskosten im Schnitt?

Nach neuesten Daten des Deutschen Mieterbunds müssen Mieter in Deutschland 2,20 Euro pro Quadratmeter im Monat an Betriebskosten aufwenden. Rechnet man alle denkbaren Posten zusammen, die aber nicht überall anfallen, sind es gar 3,19 Euro, pro Quadratmeter im Monat, wie aus Daten für das Abrechnungsjahr 2012 hervorgeht. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung wäre dies eine „zweite Miete“ von 3062,40 Euro im Jahr.

Was erwartet der Mieterbund für die Abrechnungen des Jahres 2013?

2013 dürften die Betriebskosten nach Einschätzung des Mieterbundes gestiegen sein. In vielen Städten und Kommunen sei etwa die Grundsteuer erhöht worden, zudem kämen Zusatzkosten etwa für Legionellenüberprüfungen oder Wartungskosten für Rauchmelder hinzu. Auch die Heizkosten dürften vielfach höher geworden sein. Zwar blieben die Energiepreise 2013 weitgehend stabil, allerdings kletterte der Verbrauch um etwa fünf Prozent. Das lag am kalten und langen Winter Anfang 2013. Steigende Nebenkosten tragen nach Einschätzung des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen derzeit stärker zu höheren Wohnkosten bei als der Anstieg der Mieten.

Den größten Anteil machen Heizen und Warmwasser aus - woran liegt das?

In der Tat machen Heizen und warmes Wasser fast zwei Drittel der Betriebskostenabrechnung vieler Mieter aus: Im Durchschnitt entfallen von den 2,20 Euro pro Quadratmeter im Monat 1,16 Euro auf die Heizkosten und 0,27 Euro auf Warmwasser. In den vergangenen Jahren gab es bei den Energiekosten eigentlich nur eine Richtung: nach oben. Zuletzt waren die Preise jedoch weitgehend stabil. Damit wird das Wetter für die rund 21 Millionen Mieterhaushalte zum entscheidenden Faktor für die Energiekosten. Während der vergangene Winter verhältnismäßig warm war, war es im Jahr zuvor bitterkalt, so dass die Heizungen teilweise bis Mai liefen. Die Kombination aus verhältnismäßig hohen Vorauszahlungen und niedrigem Verbrauch dürfte in diesem Jahr viele Mieter auf Erstattungen hoffen lassen. Für die Zukunft ist dies aber keine Garantie. Risiken auf den Energiemärkten gibt es vor allem angesichts der Krisenherde Irak und Ukraine.

Wie sich Kosten für Heizkosten entwickelt haben und wie sie abgerechnet werden, lesen Sie auf Seite 2.

Wie haben sich die Kosten für Heizenergie entwickelt?

Die Preise für Öl, Gas und Fernwärme sind zwar allesamt gestiegen, haben sich aber unterschiedlich entwickelt. Öl ist dem Mieterbund zufolge 2012 im Schnitt um 8,9 Prozent teurer geworden, Fernwärme um neun Prozent, Gas um 5,3 Prozent. Wegen der Preisunterschiede differenzierte der Mieterbund erstmals bei den durchschnittlichen Heizkosten von 1,16 Euro pro Quadratmeter im Monat: Wer mit Gas heizte, zahlte mit 1,13 Euro etwas weniger, wer mit Fernwärme heizte, mit 1,24 Euro etwas mehr. Für das Heizen mit Öl wurden monatlich sogar 1,31 Euro pro Quadratmeter fällig. Allerdings: Im Jahr 2013 waren die Energiepreise weitgehend stabil geblieben. Der Ölpreis sank sogar um sechs Prozent, so dass Mieter, deren Wohnung mit Öl beheizt wird, sogar darauf hoffen könnten, dass ihre Betriebskostenabrechnung für 2013 etwas niedriger ausfällt als für 2012.

Wann müssen Vermieter Heizkosten abrechnen?

Heizkostenabrechnungen müssen Mietern innerhalb eines Jahres zugeschickt werden. Abrechnungen, die das Kalenderjahr 2013 betreffen, muss der Mieter daher bis zum 31.12.2014 vorliegen haben. Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er keine Nachforderungen mehr stellen.

Wie werden die Heizkosten ermittelt?

Zur verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung muss einmal im Jahr der Verbrauch in den Wohnungen durch sogenannte Wärmemessdienstfirmen ermittelt werden. Der Termin zum Ablesen der Heizkostenverteiler muss mindestens zehn bis 14 Tage vorher angekündigt werden. Die Mieter oder Wohnungseigentümer müssen entweder einzeln oder durch einen Aushang an gut sichtbarer Stelle benachrichtigt werden. Kann der erste Termin nicht wahrgenommen werden, sollte nach Auffassung des Mieterbundes ein zweiter Termin individuell vereinbart werden.

Macht die Ablesung wegen Geräteausfalls keinen Sinn oder verweigert der Mieter wiederholt die Ablesung der Heizkostenverteiler, darf der Verbrauch für diese Wohnung ausnahmsweise geschätzt werden.

Gibt es bei den Nebenkosten für Mieter Unterschiede in Ost und West?

Ja, aber die sind unter dem Strich nur noch gering bei den Betriebskosten. Während dem Mieterbund zufolge für Grundsteuer, Müll, die Gebäudereinigung und Versicherungen im Westen teilweise deutlich mehr bezahlt werden muss als im Osten, liegen die Kosten für Wasser und Abwasser sowie die Heizkosten im Osten höher.

Was plant die Bundesregierung zur Entlastung der Mieter?

Die Pläne der schwarz-roten Regierung zielen vor allem auf die Mietpreisentwicklung ab. Daher soll es eine „Mietpreisbremse“ geben. Künftig ist geplant, dass die neue Miete in angespannten Märkten maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen darf. Wer bisher schon mehr verlangte, soll das aber weiterhin tun dürfen. Zudem sind neu errichtete und umfassend modernisierte Wohnungen ausgenommen. Die angespannten Märkte beziehungsweise Regionen sollen die Länder selbst ausweisen. Aus der Union und von Hauseigentümern wurde Kritik an den Plänen laut, etwa dass sie zu wenig praxistauglich seien. In Kraft treten sollen die neuen Regeln im kommenden Jahr.