Mietpreisbremse, Kündigung Mietpreisbremse, Kündigung: Was Mieter über die Staffelmiete wissen sollten
Bei Staffelmietverträgen erhöht sich die Wohnungsmiete in bestimmten Abständen automatisch. Das nutzen Vermieter gerne, denn so erhalten sie regelmäßig höhere Mieteinnahmen, ohne jeweils einen besonderen Aufwand treiben zu müssen. Mieter sehen das in der Regel weniger gerne. Immerhin ist auch für sie vorteilhaft, dass sie sich langfristig auf die Erhöhungen einstellen können. Ist nämlich eine Staffelmiete vereinbart, sind anderweitige Mieterhöhungen regelmäßig ausgeschlossen.
Wie Staffelmieten vereinbart werden können
Der rechtliche Rahmen von Staffelmieten ergibt sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Voraussetzung ist danach eine konkrete schriftliche Vereinbarung, die verbindlich festlegt, zu welchen Zeitpunkten sich die Miete jeweils um bzw. auf welchen Betrag erhöht.
Dabei muss die Miethöhe zwischen den einzelnen Erhöhungen jeweils für mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Außerdem sind zusätzliche Mieterhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB – wie sie bei normalen Mietverträgen vorgenommen werden können – bei Staffelmietverträgen ausgeschlossen.
Keine zusätzlichen Mieterhöhungen erlaubt
Der Vermieter darf also – selbst wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt – während der vereinbarten Staffelzeiträume keine Mieterhöhung nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vornehmen. Auch Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB sind danach ausgeschlossen.
Die Höhe der einzelnen Mietstaffeln kann grundsätzlich frei vereinbart werden. Maximalgrenzen, die bei allgemeinen Mieterhöhungen zu beachten sind, gelten für die Staffelmiete nicht.
Mietpreisbremse gilt auch für Staffelmieten
Dagegen müssen die Regelungen der – zum Juni 2015 eingeführten – sogenannten Mietpreisbremse beachtet werden. Beim erstmaligen Fälligwerden jeder Mietstaffel darf diese nicht gegen die Preisbremse verstoßen, sonst bleibt es bei der bisherigen Miethöhe.
Ob und ggf. welche Regelungen hier genau gelten, ist aber von Stadt zu Stadt unterschiedlich. Mit weiteren Einzelheiten werden sich die Gerichte demnächst vermutlich noch beschäftigen müssen.
Ob man gegen die Mieterhöhungen vorgehen kann, lesen Sie auf der nächsten Seite.
Gegen die regelmäßige Mieterhöhung vorgehen
Wer einen wirksamen Vertrag geschlossen hat, muss sich grundsätzlich auch daran halten. Das bedeutet einerseits für Vermieter, dass ihnen weitere Mieterhöhungen regelmäßig verwehrt sind, und andererseits für Mieter, dass sie die vereinbarten Staffelmietbeträge auch zahlen müssen.
Etwas anderes gilt natürlich für Staffelmietvereinbarungen, die nicht den oben genannten gesetzlichen Vorschriften entsprechen und daher unwirksam sind. Nicht geschuldete Miete muss auch nicht bezahlt werden.
Kündigung als letzter Ausweg aus der Staffelmiete
Außerdem können Mieter ihren Vertrag natürlich ohne Angabe von Gründen im Rahmen der vereinbarten oder gesetzlichen Fristen kündigen, falls ihnen die Wohnung irgendwann doch zu teuer wird. Ein Kündigungsausschluss kann zusammen mit einer Staffelmiete für maximal vier Jahre vereinbart werden, anderenfalls wäre er unwirksam. Bei einer Kündigung bleibt allerdings das Problem, dass erst einmal eine neue Wohnung gefunden werden muss.
Verjährung von (Teil-)Mietforderungen
Die Regelverjährung beträgt drei Jahre und beginnt mit dem Ende des Kalenderjahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Wurde also beispielsweise die Miete für Februar 2015 nicht gezahlt, kann der Vermieter diese theoretisch noch bis Ende 2018 einfordern.
Gleiches gilt für den Differenzbetrag bei einer wirksam vereinbarten Staffelmiete. Schließlich kann insbesondere bei laufenden Daueraufträgen oder Lastschriften die entsprechende Umstellung auf eine höhere Miete schon mal vergessen werden. Eine besondere Ankündigung der nächsten Staffel ist, anders als bei einer normalen Mieterhöhung, ja gerade nicht erforderlich.
Auf den Einzelfall kommt es an
Doch wie immer gibt es auch Ausnahmen: Hat der Mieter beispielsweise eine Einzugsermächtigung erteilt und wird die Miete regelmäßig abgebucht, ist es Aufgabe des Vermieters, die Abbuchung der jeweils aktuellen Mietstaffel anzupassen. Tut er das über einen längeren Zeitraum nicht, kann das unter Umständen als Verwirkung der Staffel gewertet werden und eine spätere Nachforderung ausschließen.
Gastautor Armin Dieter Schmidt ist Rechtsanwalt und Redakteur bei anwalt.de.
