Heizung, Müll, Hausmeister: Heizung, Müll, Hausmeister: Warum Mieter ihre Nebenkosten gründlich prüfen sollten

Halle - Das Mietrecht wirft viele Fragen auf - vor allem bei Betriebskosten, Kündigungsfristen oder auch Modernisierungen. Experten haben dazu Auskunft gegeben:

Christian W., Aschersleben:Wir haben seit 2015 keine Nebenkostenabrechnung von unserem Vermieter bekommen. Jetzt haben wir auf einen Hieb die Betriebskostenabrechnungen von 2015 bis 2017 erhalten. Müssen wir dafür entsprechend den Forderungen noch Nachzahlungen leisten?

Nein. Der Vermieter muss die jährliche Betriebskostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungsjahres zustellen. Das ist eine Ausschlussfrist. So muss beispielsweise die Betriebskostenabrechnung für 2018 dem Mieter bis zum 31. Dezember 2019 zugegangen sein. Erfolgt das erst zu einem späteren Zeitpunkt, haben Vermieter keine Ansprüche mehr auf etwaige Nachzahlungen. Es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Forderung selbst nicht zu vertreten.

Letzteres trifft nach Ihrer Schilderung auf die jetzt erhaltenen Betriebskostenab-rechnungen 2015 bis 2017 nicht zu. Sie als Mieter brauchen die Nachzahlungen für diese Jahre jetzt nicht mehr zu leisten. Der Vermieter hat keinen Anspruch mehr darauf.

Hanna F., Naumburg: Kann ich eine Aufschlüsselung der sonstigen Nebenkosten in der Betriebskostenabrechnung verlangen? Hier steht nur ein Betrag.

Unbedingt. Der Vermieter muss genau aufschlüsseln, wofür er eine Kostenerstattung verlangt, denn nur so können Sie prüfen, ob die Forderung korrekt beziehungsweise die Position auch vertraglich vereinbart ist. Insofern steht Ihnen natürlich das Recht zu, Einsicht in die Rechnungsunterlagen zu nehmen, diese zu fotografieren oder Kopien gegen einen üblichen Obolus zu verlangen.

Kerstin M., Halle: Bisher hatten wir in der Betriebskostenabrechnung Hausmeisterkosten von rund 1 000 Euro. Bei der Abrechnung für 2018 tauchten jedoch zusätzliche Kosten für Hausreinigung, Gartenpflege und ähnliches auf, die auch gesondert ausgewiesen waren. Dadurch sind hohe Nachzahlungsforderungen entstanden. Könnte es sein, dass Leistungen doppelt erfolgt sind? Wir haben die Nachforderungen erst einmal beglichen. Es kommt uns aber spanisch vor.

Da bei Ihnen Zweifel in Bezug auf Doppelungen von Hausmeistertätigkeiten und Aktivitäten anderer Dienstleistungsfirmen bestehen, sollten Sie diese Positionen dringend prüfen. Verlangen Sie von Ihrem Vermieter schriftlich Einsicht in die Rechnungsunterlagen sowie die Verträge und Tätigkeitsnachweise von Hausmeister und weiteren Firmen. Solange die Beträge der einzelnen Positionen nicht nachgewiesen sind, ist der Nachbezahlungsbetrag in diesen Positionen nicht fällig.

Helga L., Wittenberg: Wir haben einen etwas älteren Mietvertrag. Darin sind genau fünf Nebenkosten-Positionen festgelegt, die auf uns umgelegt werden können. Einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung gibt es nicht. In unserer letzten Abrechnung sind weitere Positionen aufgetaucht, sodass eine Nachforderung entsteht. Wie können wir uns wehren?

Ihr Vermieter kann nur die Nebenkosten von Ihnen verlangen, die konkret in Ihrem Mietvertrag vereinbart sind. Weitere Positionen darf er in ihrem Falle nicht umlegen. Sie haben nun die Möglichkeit, die unzutreffenden Positionen aus der Abrechnung rauszurechnen und die Nachzahlung entsprechend zu kürzen.

Eva K., Zeitz: Meine Mutter ist Anfang des Jahres 2018 gestorben. Der Mietvertrag ging noch bis Juli 2018. Muss der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung für 2018 zustellen?

Ja, entsprechend der jährlichen Abrechnungsperiode muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 zustellen - und zwar bis spätestens 31. Dezember 2019. Kommt sie erst später, ist sie verfristet und der Vermieter kann keine Nachforderungen mehr verlangen.

Hanna M., Zeitz: Darf mir der Vermieter Reparaturkosten für die Heizungsanlage unter sonstige Nebenkosten bei der Abrechnung in Rechnung stellen?

Nein, Reparatur- und Instandhaltungskosten für die Heizungsanlage gehören nicht zu den Betriebskosten. Sie sind Sache des Vermieters.

Birgit S., Köthen: Wir wohnen in einem Zweifamilienhaus. Die Heizung in unserer Mietwohnung ist kaputt. Da sich die neue Hausbesitzerin aus den alten Bundesländern um nichts kümmert und auch auf Anfragen nicht reagiert: Kann ich die Reparatur der Heizung von mir aus veranlassen?

Nein - Vorsicht. Ihre Ansprechpartnerin für die Reparatur ist die Vermieterin. Setzen Sie schriftlich eine Mängelanzeige bezüglich der kaputten Heizung auf und fordern Sie die Mängelbeseitigung. Das sollte unter Fristsetzung geschehen. Reagiert die Eigentümerin nicht innerhalb der Frist, können Sie selbst tätig werden, so wie bei einem dringenden Havariefall.

Ralph B., Dessau-Roßlau: Bei uns werden die Heizkosten 50 zu 50 in der Relation Verbrauchs- beziehungsweise Grundkosten abgerechnet. Ist ein solcher Schlüssel zulässig?

Ja, diese Aufteilung ist laut Heizkostenverordnung möglich. Denkbar ist auch eine Aufteilung 70 zu 30 oder 60 zu 40.

Christiane J., Weißenfels: Solange ich denken kann, wurde die Müllpauschale bei uns nach Personen umgelegt. Jetzt erfolgte der Bescheid erstmals nach Quadratmeter der Wohnung. Da ich alleine wohne, ist das für mich ungünstig. Gibt es eine Regelung, wann nach Personen oder Quadratmeter abgerechnet werden muss?

Es gilt, was in einem Mietvertrag hinsichtlich der Müllkosten vereinbart ist. Ist im Mietvertrag hierzu nichts festgeschrieben, gilt grundsätzlich der gesetzliche Umlagemaßstab nach der Fläche. Da Ihrem Bericht zufolge die Müllkosten viele Jahre nach Personen umgelegt wurden, handelt der Vermieter nicht korrekt, wenn er von sich aus einseitig den Verteilerschlüssel auf die Fläche ändert.

Der Verteilermaßstab zwischen Mieter und Vermieter ist nicht einseitig abänderbar. Es sei denn, es gibt einen triftigen Ausnahmegrund dafür. Nach Ihren Angaben liegt der nicht vor.

Günter W., Halle: Das Mietshaus, in dem wir wohnen, wurde 1973 errichtet. So alt sind Wanne und Fliesen im Bad. Sie sind völlig abgewohnt und müssen erneuert werden. Der Vermieter rührt sich nicht. Können wir die Miete mindern?

Nein. Ein Rechtsanspruch auf Mietminderung besteht nur dann, wenn ein erheblicher Mangel in der Wohnung vorhanden ist. Ein „abgewohntes Bad“, was ansonsten aber funktionstüchtig ist, dürfte den Minderungstatbestand nicht erfüllen.

Juliane K., Salzlandkreis: Meine Mutter ist gestorben. Für die Kündigung ihrer AWG-Wohnung gilt eine dreimonatige Frist. Nach einem Monat sind wir nun darin mit den Schönheitsreparaturen fertig. Eine andere AWG-Mieterin will sofort einziehen. Nun sagt die AWG, dass wir trotzdem für die drei Monate Miete zahlen müssen. Sie begründet das damit, dass die neue Mieterin ja ebenfalls die dreimonatige Kündigungsfrist ihrer Wohnung einhalten und in dieser Zeit dafür noch Miete zahlen müsse. Geht das?

Wenn nach dem einen Monat ein neuer Mietvertrag zustande kommt und Ihre Wohnung wieder vermietet ist, müssen Sie keine Miete mehr zahlen. Die Wohnung kann nicht doppelt vermietet werden. Welche Regelungen die AWG mit der anderen Mieterin trifft, ist nicht Ihre Sache.

Jürgen M., Löbejün: Unsere Eltern haben 1963 Anteile der Wohnungsgenossenschaft erworben. Sie haben verfügt, dass wir Kinder die AWG-Anteile erben. Nach welchem Recht erfolgt die Anteilsübertragung an uns?

Zur Anwendung kommt, neben den allgemeinen Grundsätzen des BGB, das Genossenschaftsrecht. Als Erben haben Sie Anspruch auf Auszahlung der Anteile entsprechend der Fristen und Regelungen des Statutes der Genossenschaft.

Karin H., Saalekreis: Ein Mieter in unserem Wohnblock lässt ständig Schuhe vor seiner Tür im Treppenhaus stehen und hat dort auch ein kleines Schuhregal aufgestellt. Uns Nachbarn ärgert das. Der Vermieter sagt, wir müssen das unter uns klären. Kann das sein? Die Hausordnung besagt eindeutig, dass Schuhe im Flur nicht erlaubt sind.

Nein, das ist nicht Sache der Mieter, dies untereinander zu klären. Der Vermieter muss die Hausordnung, die für alle Mietparteien gilt, durchsetzen. Wenn darin Regale und Schuhe im Treppenhaus nicht zuletzt aus Sicherheitsgründen untersagt sind, muss er sich darum kümmern, dass sich die Mieter daran halten. Notfalls muss er den betreffenden Mieter schriftlich abmahnen.

Kornelia Noack und Dorothea Reinert notierten Fragen und Antworten. (mz)