BGH-Urteil: BGH-Urteil: Vermieter darf nicht auf Kaution zugreifen

Die Kaution eines Mieters ist für den Vermieter tabu, solange der Mietvertrag läuft. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe am Mittwoch entschieden. Ein Vermieter darf selbst dann nicht auf das hinterlegte Geld zugreifen, wenn er sich mit dem Mieter um die Höhe der Miete streitet.

Die Richter gaben damit einer Mieterin aus Bonn Recht, die ihren Vermieter verklagt hatte. Bei ihrem Einzug hatte sie 1400 Euro Kaution hinterlegt. Als die Klägerin später von ihrem Recht auf Mietminderung Gebrauch machte, ließ sich der Vermieter das gesamte hinterlegte Geld auszahlen.

Vermieter müssen die vom Mieter geleistete Kaution sicher und getrennt vom eigenen Vermögen bei einer Bank anlegen. Dies müssen sie ihren Mietern nachweisen können. Andernfalls haben die Mieter das Recht, die laufenden Mietzahlungen bis zur Höhe der eingezahlten Kaution zurückzubehalten. So entschied das Amtsgericht Bremen (Az.: 10 C 33/11).

Dabei berief er sich auf eine Extravereinbarung im Mietvertrag. Diese legte fest, dass der Vermieter bei „fälligen Ansprüchen“ auch während des Mietverhältnisses auf die Kaution zugreifen darf. Der Mieter sei dann verpflichtet, die Kautionssumme wieder aufzustocken.

Der BGH erklärte diese Klausel im Vertrag für unwirksam. Ein Vermieter dürfe während des laufenden Mietverhältnisses nicht auf die Kaution zugreifen. Die Mieterin müsse ihre Kaution zurück erhalten.

Nach den gesetzlichen Bestimmungen müsse der Vermieter die ihm als Sicherheit hinterlassene Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Der Gesetzgeber habe damit sicherstellen wollen, „dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen“, betonte der BGH. (dpa)

Vermieter müssen die Kaution nicht sofort nach dem Ende des Mietverhältnisses zurückgeben. Denn innerhalb einer angemessenen Frist könne der Vermieter prüfen, ob er noch Ansprüche gegen den Mieter hat, erklärt der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Für diese Prüfung hat der Vermieter in der Regel sechs Monate Zeit.

Sind beispielsweise noch Nachzahlungen für Betriebskosten nach der Sechs-Monats-Frist zu erwarten, kann der Vermieter dafür einen Teil der Kaution einbehalten. Den Rest muss er dem Mieter auf jeden Fall binnen sechs Monaten zurückzahlen. Grundsätzlich kann ein Vermieter die Kaution für alle noch offenen Rechnungen verwenden, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben. Neben nicht gezahlten Mieten und Betriebskosten können damit auch die Kosten für vom Mieter nicht vorgenommene Schönheitsreparaturen beglichen sowie Schäden an der Wohnung beseitigt werden.