Betriebskostenabrechnung und Co: Betriebskostenabrechnung und Co: Diese Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter

Halle (Saale) - Welche Verpflichtungen haben Mieter und auch Vermieter? Drei Mietrecht-Experten haben dazu am Telefon Leserfragen beantwortet:

Kurt S., Dessau-Roßlau: „Wir bewohnen seit 40 Jahren eine Mietwohnung im zweiten Stock eines Altbaus. Die leerstehende Wohnung im Parterre soll saniert werden. Wir möchten dort gern einziehen, sollen aber drei Nettokaltmieten als Kaution hinterlegen. Für unsere jetzige Wohnung brauchten wir keine Kaution zu zahlen. Ist denn die Forderung rechtens?“

Ja. Der Umzug von Ihrer Wohnung im zweiten Stock in die Parterrewohnung im gleichen Haus ist verbunden mit einem neuen Mietvertrag und entsprechend neuen Konditionen. Dazu kann auch eine Kautionsforderung gehören. Es ist eine reine Kulanzfrage, ob der Vermieter auf die Kautionsstellung verzichtet oder nicht.

Karin E., Wittenberg: „Wir sind im Haus drei Mietparteien. Die Gartenpflege übernehmen wir alle selbst. Nach dem Schneiden der Hecke fallen jedes Mal mehrere Säcke Grünes an. Die Vermieterin weigert sich, es abholen zu lassen. Wer ist verantwortlich dafür, dass der Schnitt abgeholt wird? In unserem Mietverträgen steht nichts.“

Wenn in den Mietverträgen dazu nichts geregelt ist und die Vermieterin sich auf nichts einlassen will, sollten Sie die Initiative ergreifen. Sie als Mieter haben die Gartenpflege übernommen, dazu gehört am Ende auch die Verantwortung für das Schnittgut.

Gunter U., Bitterfeld-Wolfen: „Wir haben die Heizkostenabrechnung für 2018 erhalten und müssen erheblich mehr nachzahlen als in den Vorjahren. Bei genauerer Prüfung haben wir festgestellt, dass unser Haus von 8 000 Quadratmeter auf 6 000 Quadratmeter „geschrumpft“ ist. Wir vermuten, dass die leerstehenden Wohnungen herausgerechnet wurden, wodurch sich der Preis für uns Mieter natürlich erhöht. Wie sehen Sie das?“

Stimmt Ihre Vermutung, ist Ihre Heizkostenabrechnung in diesem Punkt falsch. Denn Kosten des Leerstandes trägt grundsätzlich der Vermieter. Es ist immer nach der Gesamtwohnfläche abzurechnen, egal, ob die Wohnungen bewohnt oder unbewohnt sind.

Britta K., Querfurt: „Mir geht es um den Zeitpunkt der Betriebskostenabrechnung. Ist es rechtens, dass diese grundsätzlich erst im Dezember des Folgejahres kommt? Da die Steuererklärung sehr viel eher abzugeben ist, kann ich aktuelle Zahlen etwa zu den Hausmeister-Kosten nicht angeben. Gibt es eine Handhabe, dass ich die Abrechnung eher erhalte?“

Nein. Laut Gesetz muss der Vermieter die jährliche Betriebskostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungsjahres zustellen. So muss dem Mieter beispielsweise die Abrechnung für 2018 bis zum 31. Dezember 2019 zugegangen sein. Diese gesetzliche Frist darf der Vermieter ausreizen. Auch wenn Ihr Wunsch verständlich ist, erzwungen werden kann eine frühere Abrechnung nicht.

Gerlinde K., Halle: „Der Vermieter hat unsere Fenster von einer Firma warten lassen. Es wurde geprüft, ob sie dicht sind und ordentlich schließen. Der Vermieter stellt uns nun die Kosten für die Wartung als Betriebskosten in Rechnung. Ist das zulässig?“

In der Betriebskostenabrechnung hat die Fensterwartung nichts zu suchen, es sei denn, dass die Umlage ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist, Nach Ihrer Schilderung ist das jedoch nicht der Fall. Die Wartung zählt auch nicht unter eine im Mietvertrag vereinbarte Kleinreparaturklausel.

Jürgen H., Merseburg: „Die Heizkosten werden bei uns im Verhältnis 50 zu 50 nach Verbrauch sowie Quadratmeter der Wohnung abgerechnet. Ist ein solcher Schlüssel zulässig?“

Ja, die Heizkostenverordnung sieht diese Aufteilung als möglich vor. Außerdem denkbar ist eine Abrechnung im Verhältnis 70 zu 30 oder 60 zu 40.

Holger P., Mansfeld-Südharz: „Wir sind Mitglied in einer Wohnungsgenossenschaft. Wie ist es möglich, dass wir 50 Euro pauschal für die Grünflächenpflege zahlen und unsere Nachbarn 25 Euro? Ich dachte, es handelt sich um gemeinschaftliche Grünflächen, und für die Pflege müssen wir alle gleichermaßen aufkommen?“

Dass Sie für die Grünpflege solche runden Pauschalbeträge zahlen, ist tatsächlich nicht nachvollziehbar. Grundsätzlich gilt: In der Betriebskostenabrechnung dürfen keine Summen für Leistungen auftauchen, die nicht mietvertraglich mit Ihnen vereinbart sind. Und auch der Schlüssel, nach dem die Berechnung erfolgt, muss festgeschrieben sein. Wenn dies nicht der Fall ist, greift die gesetzliche Regelung, wonach die Abrechnung nach Wohnfläche erfolgen muss. Das besagt Paragraf 556a Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Sie sollten die Kosten für die Grünpflege zunächst unter Vorbehalt zahlen und den Vermieter dazu auffordern, Ihnen zu erklären, wie die runden Pauschalbeträge zustande kommen.

Bernd L., Naumburg: „Wir sind Vermieter. Einer Mieterin haben wir mit korrekter Frist gekündigt und auch auf die Widerspruchsfrist hingewiesen. Nun meldet sich deren Betreuerin und legt viel zu spät Widerspruch gegen die Kündigung ein. Sie begründet das mit Härtegründen wie den schlechten Gesundheitszustand der Mieterin, lange Wohndauer, gewohntes Wohnumfeld. Ein Umzug sei unzumutbar. Was können wir tun, wenn die Mieterin nicht auszieht?“

Zieht die Mieterin nicht aus, bleibt Ihnen nur die Räumungsklage. Das Gericht wird dann eine Interessenabwägung vornehmen müssen und über Ihren Anspruch entscheiden.

Paul A., Teutschenthal: „Ich habe einen DDR-Mietvertrag. Gilt demnach nicht ein 14-tägiges Kündigungsrecht? Der Vermieter meint, dass nach neuem Mietrecht eine dreimonatige Kündigungsfrist greife. Zugleich fordert er von mir, die Zimmer mit Raufasertapete zu übergeben. Ist bei einem DDR-Mietvertrag nicht die besenreine Übergabe der Wohnung ausreichend?“

Bei den alten DDR-Mietverträgen greift überwiegend eine 14-tägige Kündigungsfrist, beispielsweise bei alten Formularmietverträgen. Es gibt aber auch Ausnahmen, wonach dann das neue Mietrecht mit dreimonatiger Kündigungsfrist gilt. Letztlich kommt es auf die genaue Formulierung in Ihrem Mietvertrag an, das sollte von einem Juristen geprüft werden. In jedem Fall bleibt der in DDR-Mietverträgen übliche Passus „besenrein und geräumt“ bei Übergabe der Wohnung bestehen. Der Vermieter kann nicht von Ihnen verlangen, die Wohnung mit Raufasertapete zu übergeben.

Ulrike D., Saalekreis: „Wir sind seit 2007 Mieter in einer Eigentumswohnung. Da der Vermieter krank ist, will er die Wohnung verkaufen. Wir haben Angst, dass wir vom neuen Eigentümer dann die Kündigung erhalten.“

Der neue Eigentümer wird tatsächlich erst Ihr Vermieter, wenn er im Grundbuch steht. Solange haben Sie von ihm gar nichts zu befürchten. Er tritt dann als Vermieter in den alten Mietvertrag ein. Sollte er Ihnen einen neuen, abgewandelten Mietvertrag vorlegen, müssen Sie diesen nicht unterschreiben. Falls er Sie später wegen Eigenbedarfs kündigen möchte, muss er laut Paragraf 573c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in Ihrem Fall eine Kündigungsfrist von neun Monaten einhalten. Denn die Fristen für eine ordentliche Kündigung des Vermieters richten sich nach der Wohndauer eines Mieters.

Matthias G., Bernburg: „Bei Anmietung unseres Reihenhauses waren die Zimmerwände blank. Wir haben dann selbst tapeziert, ebenso Auslegware verlegt. Wie verhält es sich mit der Renovierung, wenn wir ausziehen?“

Da Sie das Reihenhaus unrenoviert übernommen haben, besteht bei Auszug keine Verpflichtung, zu renovieren. Die Tapete brauchen Sie also nicht zu entfernen. Dübellöcher sind allerdings zu verschließen und die Auslegware müssen Sie mitnehmen.

Bettina R., Salzatal: „Wir ziehen nächstes Jahr um. Müssen wir unsere alte Wohnung renovieren oder reicht die Übergabe besenrein aus? Wie verhält es sich mit der Kündigungsfrist?“

Ob Sie bei Auszug Ihre Wohnung renovieren müssen, ist davon abhängig, was in Ihrem Mietvertrag vereinbart ist. Auch die Kündigungsfrist ergibt sich aus dem Vertrag und dürfte nach Ihrer Schilderung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten entsprechen, wenn Sie selbst kündigen.

Ellen Schultz: Rechtsanwältin und Vorsitzende des Deutschen Mieterbundes Sachsen-Anhalt

Katja Otto: Rechtsberaterin beim Deutschen Mieterbund Halle und Umgebung

Thomas Knabe-Horn: Rechtsanwalt beim Deutschen Mieterbund Halle und Umgebung

Kornelia Noack und Dorothea Reinert notierten Fragen und Antworten.

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