Beim Immobilienkauf Beim Immobilienkauf: Maklerklausel - wie formuliert man sie richtig?
Kiel - Ob Haus, Wohnung oder Grundstück - beim Immobilienkauf ist oft ein Makler zur Stelle und verlangt für seine Vermittlung eine Courtage. Um sich diese zu sichern, wollen einige Makler ihren Anspruch in einer Klausel im Kaufvertrag festhalten. „Die Maklerklausel ist eine Erklärung innerhalb des notariellen Kaufvertrags, dass der Makler vom Käufer oder Verkäufer eine Provision erhält“, erklärt Rechtsanwalt und Notar Andreas Kühnelt aus Kiel.
Die Höhe der Courtage hängt in der Regel vom Kaufpreis ab. Doch Vorsicht: Wenn die Klausel nicht richtig formuliert ist, kann das unter Umständen den Verkehrswert des Objekts erhöhen. Auf Käufer können dann weitere Kosten zukommen.
Steht im notariellen Kaufvertrag etwa folgende Klausel: „Der Käufer verpflichtet sich zur Zahlung der Maklercourtage in Höhe von 30.000 Euro an die Maklerfirma XY“, wird es für den Käufer noch einmal teurer. Denn damit erhöht sich der Vertragswert. „Als Folge steigen Nebenkosten wie die Grunderwerbssteuer, da diese prozentual auf die Verkaufssumme berechnet wird“, warnt die Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Auch wenn die Maklercourtage nur als Prozentangabe angegeben wird, steigt der Vertragswert und damit die Nebenkosten.
„Preisbestimmend ist vor allem die Lage“, sagt Walter. Daher werde oft von „zentraler, schöner Lage“ gesprochen – obgleich diese auch viel Verkehrslärm bedeuten kann. Populär sind ebenso Wohnungen, die in „gefragter Lage“ oder in einem „aufstrebenden Viertel“ liegen. Hier soll sich eine bislang unbeliebte Gegend in Kürze in ein Szeneviertel wandeln. „Garantieren kann man das aber in der Regel nicht“, sagt der Experte.
„Man sollte jeder Werbeaussage mit einer Portion Skepsis gegenübertreten“, rät Ulrich Ropertz. „Großzügig“ und „gut geschnitten“ ist fast jede Wohnung, laut mancher Makler auch das nur 20 Quadratmeter große Ein-Personen-Appartement.
In erster Linie sollen Anzeigen neugierig auf die Wohnung machen. Dazu dienen Schlüsselbegriffe, die sich an den Wünschen der Wohnungssuchenden orientieren. Eine „gute Verkehrsanbindung“ ist für viele Menschen wichtig. Dies könne aber bedeuten, dass die Wohnung an einer Haupt- oder Durchgangsstraße liegt, so Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes (DMB) in Berlin. Zumindest sollte sich die Haltestelle für den öffentlichen Nahverkehr in Hausnähe befinden.
Zu den Klassikern im Maklerdeutsch gehört auch „lichtdurchflutet“. Diese Beschreibung kann für jeden Raum genutzt werden, der nicht stockfinster ist. In der Regel sind aber große Fenster und laut Ropertz daher im Sommer vielleicht auch heiße Räume gemeint.
Ein angepriesenes „Liebhaberobjekt“ könne zwar auf den ersten Blick ein Schnäppchen sein, sich aber nach genauerer Prüfung als stark renovierungsbedürftig erweisen, sagt Stefan Walter vom Eigentümerverband Haus & Grund. „Hier muss der Käufer noch einiges an Eigenleistung hineinstecken.“ Das Gleiche gilt für eine Immobilie, die „gut erhalten“ ist. Auch diese wurde nicht erst kürzlich saniert. Renoviert wurde sicherlich bei einer „aufwendigen und luxuriösen Sanierung“. Hier liegt eine Wohnung im gehobenen Standard vor, der sich in der Miete widerspiegeln wird.
Wer aufmerksam ist, kann aber Widersprüche und falsche Versprechen in Anzeigen leicht erkennen, meint Ropertz: „Eine Wohnung, die ruhig und zentral liegt, schließt sich aus.“ Und ein „Schallschutz nach DIN“ sei nichts Besonderes, sondern Standard. Sinnvoll ist, dass Verbraucher sich über das Wohnumfeld und die Lage vorab selbst informieren. Entweder über Karten im Internet oder beim Spaziergang durch das Viertel. So stellt man schnell fest, ob Aussagen in der Anzeige stimmen – wie zu Fuß erreichbare Einkaufsläden oder die S-Bahn-Haltestelle direkt vor der Haustür.
Vorsicht ist auch bei folgender Formulierung geboten: „Der Käufer verpflichtet sich zur Zahlung einer Maklercourtage in Höhe von 30.000 Euro an die Maklerfirma XY und unterwirft sich wegen dieser Zahlungsverpflichtung der Maklerfirma gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen.“ In diesem Fall erhält der Makler einen vollstreckungsfähigen Titel.
Nach Ansicht der Notarkammer ist diese Klausel nicht angemessen und widerspricht „den guten Sitten“. Käufer sollten sich daher weigern, einen Vertrag mit einer solchen Klausel zu unterschreiben. „Diese Klausel ist aber auch eher ungewöhnlich“, sagt Notar Kühnelt.
Außerdem rät die Notarkammer von dieser Formulierung ab: „Der Käufer verpflichtet sich zur Zahlung einer Maklercourtage in Höhe von 30.000 Euro an die Maklerfirma XY. Der Käufer verzichtet auf eventuelle Schadenersatzansprüche aus der Prospekthaftung und versichert, dass dieser heutige Kaufvertrag in keinem Punkt von den Angaben abweicht, die der Makler vor Vertragsschluss gegenüber dem Käufer gemacht hat.
Zusagen irgendwelcher Art hat der Makler nicht gemacht.“ Mit der Unterzeichnung eines solchen Vertrages erteile der Käufer dem Makler einen Freifahrtschein, warnt die Notarkammer. Der Käufer hat keine Chance mehr, Schadenersatz zu verlangen, sollte sich später herausstellen, dass der Makler nicht ordentlich beraten hat.
Sonderregelung außerhalb des Vertrags treffen
Unproblematisch ist hingegen diese Klausel: „Dieser Vertrag ist durch die Vermittlung der Maklerfirma XY zustande gekommen.“ Damit besitzt der Makler eine Grundlage, mit der er seine Courtage einfordern kann, wenn er seine Leistungen erbracht hat. „Für den Käufer bedeutet sie wiederum keine höheren Nebenkosten“, erklärt Notar Kühnelt.
Nach Ansicht des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland gehört die Vereinbarung über eine Provision dennoch nicht in den notariellen Kaufvertrag. Bei einer falschen Formulierung erhöhe sich die Bemessungsgrundlage, und das bringt Nachteile für den Käufer mit sich. „Da sollte man mit dem Makler außerhalb des Kaufvertrages eine Sonderregelung treffen“, rät Verbandsexperte Stefan Walter.
Völlig unnötig ist die Maklerklausel ohnehin, wenn der Makler bereits in der Verkaufsanzeige darauf hingewiesen hat, dass er vom Käufer eine Provision in bestimmter Höhe verlangt. „Dann kommt es rechtlich nicht mehr darauf an, ob dies im Kaufvertrag noch einmal drinsteht“, erklärt der Kieler Notar Kühnelt.
In einem anderen Fall wiederum kommt der Käufer nicht um die Maklerklausel herum: Wenn der Verkäufer mit dem Makler einen Vertrag geschlossen hat, aber der Verkäufer dem Käufer zugleich die Bedingung stellt, mit dem Kauf auch Teile der Maklerprovision zu übernehmen. „Das ist eine Verpflichtung, die der Käufer gegenüber dem Verkäufer hat, und die gehört dann auch in den Kaufvertrag, sonst ist er unwirksam“, sagt Kühnelt. Damit steigen dann aber die Nebenkosten.
Käufer von Grundstücken oder Immobilien sollten wachsam sein und sich von einem Notar ausführlich beraten lassen, bevor sie einen Kaufvertrag mit Maklerklausel unterschreiben, damit es keine bösen Überraschungen gibt. „Der Notar muss über jede Klausel und ihre Folgen aufklären“, sagt Kühnelt. Außerdem beurkundet er nur dass, was die Vertragsparteien wünschen - und das sind lediglich der Käufer und der Verkäufer. Der Makler ist keine Vertragspartei, und der Notar nicht sein Interessensvertreter. (dpa)
