MZ-Leserforum zum Thema: Garagen auf Pachtland MZ-Leserforum zum Thema: Garagen auf Pachtland: Streit um Entschädigung
Halle/MZ. - Karola W., Merseburg: Ist es tatsächlich so, dass die Pachtverträge für Garagengrundstücke ab 2007 gekündigt werden können, ohne dass die Grundstückseigentümer noch eine Entschädigung zahlen müssen?
Antwort: Das ist so, präziser aber müsste man sagen: Die Verträge können ab dem 1. Januar 2007 gekündigt werden, ohne dass noch eine Entschädigung zum Zeitwert gezahlt werden muss. Entschädigungen sind dann eventuell noch mit einer Klage auf ungerechtfertigte Bereicherung des Grundstückseigentümers zu erzielen. In jedem Fall fällt mit der Pflicht der Entschädigung zum Zeitwert ein bislang sehr wirksames Hindernis gegen Kündigungen durch den Eigentümer weg.
Thomas G., Halle: Wir wollen uns in der Nähe unserer Wohnung eine Garage kaufen, die auf einem kommunalen Grundstück steht. Worauf müssen wir achten?
Antwort: Unterstellt, der bisherige Eigentümer der Garage hatte für das Grundstück einen Nutzungsvertrag aus DDR-Zeiten, gilt folgendes: Der bisherige Eigentümer, der seine Garage abgeben will, muss seinen Nutzungsvertrag kündigen. Indem der Eigentümer diesen Vertrag kündigt, fällt das Bauwerk Garage aber laut Schuldrechtsanpassungsgesetz dem Eigentümer von Grund und Boden zu. Das heißt: Sie als "Käufer" der Garage könnten daran nicht wirklich Eigentum erwerben. Am besten ist es, Sie erkundigen sich bei der Kommune nach einer Garage, die Sie von der Stadt direkt mieten können.
Günter L., Bernburg: Unsere Kommune beruhigt die Garageneigentümer, dass auch nach dem 1. Januar 2007 keine Kündigungen von Nutzungsverträgen vorgesehen seien. Können wir darauf bauen?
Antwort: Wie weit Sie da Vertrauen haben können, ist aus der Ferne natürlich nur schwer zu beurteilen. In der Tat haben viele Kommunen als Grundeigentümer aber gar keinen anderen Verwendungszweck für die Areale, auf denen die Garagen stehen. Außerdem sind Autos in der Garage weg von der Straße und vermehren nicht den so genannten ruhenden Verkehr. Verlässlicher als gute Worte der Gemeindeoberen sind selbstverständlich vertragliche Vereinbarungen. Der VDGN kennt Beispiele, wo es Garagengemeinschaften gelungen ist, die Frist zu verlängern, innerhalb derer bei Kündigung zum Zeitwert entschädigt werden muss.
Gudrun S., Wittenberg: Wir haben 1999, als der Besitzer des Pachtlandes wechselte, auf dem unsere Garage steht, einen neuen Vertrag abgeschlossen. Jetzt soll schon wieder die Pacht erhöht werden. Da ich eine Garage aus Fertigteilen habe, will ich die einfach abbauen und gehen. Muss ich den Grundstückseigentümer informieren?
Antwort: Da Sie keinen Vertrag aus DDR-Zeiten mehr haben, sondern einen neuen Vertrag unterschrieben haben, gilt hier das Bürgerliche Gesetzbuch. Ihr Eigentum, die Garage, ist mit dem neuen Vertrag rein juristisch in den Besitz des Bodeneigentümers eingegangen. Sie haben sozusagen die Garage verschenkt. Sie dürfen sie damit nicht einfach abräumen. Um aus dem neuen Vertrag herauszukommen, müssen Sie fristgerecht kündigen. Übrigens hätten Sie damals keinen neuen Vertrag unterschreiben müssen, da ihr DDR-Vertrag auch bei Wechsel des Grundstückseigentümers weiter galt.
Wolfgang B., Bitterfeld: Muss die Garage bei Kündigung des Pachtvertrages abgerissen werden?
Antwort: Bei Kündigung muss nicht zwingend die Garage abgerissen werden. Erfolgt die Kündigung des Pachtverhältnisses nach Schuldrechtsanpassungsgesetz durch den Garageneigentümer selbst, geht die Garage in das Eigentum des Bodeneigentümers über. Der Bodeneigentümer kann in dem Fall darauf bestehen, dass die Garage abgerissen wird. Der Garageneigentümer erhält keine Entschädigung für die Garage und trägt obendrein die Hälfte der Abrisskosten. Erfolgt die Kündigung durch den Bodeneigentümer, ist es ihm überlassen, welchem Verwendungszweck die Garage zugeführt wird. Bei Pachtverhältnissen nach Bürgerlichem Gesetzbuch sind die vertraglichen Festlegungen entscheidend.
Doris A., Dessau: Das Gelände auf dem unsere Garage innerhalb einer Garagengemeinschaft steht, gehört einem Privatmann. Jetzt will der die Pacht erhöhen. Ist dies so einfach möglich?
Antwort: Der Grundstückseigentümer kann einseitig die Pacht erhöhen, er muss allerdings die Ortsüblichkeit nachweisen. Außerdem muss die Erhöhungserklärung allen Pächtern der Garagengemeinschaft zugestellt werden. Widerspruch kann gegen eine Pachterhöhung nicht eingelegt werden, jedoch kann man vom Verpächter verlangen, dass er die Erhöhung begründet, beispielsweise mit dem Anheben auf die Ortsüblichkeit.
Dieter P., Saalkreis: Der Eigentümer des Grundstücks, auf dem seit 1972 unsere Garage steht, fordert von uns jetzt, dass wir uns an Kosten für den Straßenbau beteiligen sollen. Ist das gerechtfertigt?
Antwort: Nein. 2002 ist das Schuldrechtsanpassungsgesetz zwar dahingehend geändert worden, dass Pächter von Erholungsgrundstücken 50 Prozent der Kosten für Straßenbau und Kanalisation übernehmen müssen. Doch die Garagengrundstücke wurden davon ausgenommen.
Es gibt aber immer wieder Grundeigentümer die versuchen, die Pächter zu übertölpeln.
Marion D., Naumburg: Unsere Garage befindet sich in einer Garagengemeinschaft. Wir nutzen diese Garage aber nicht mehr, weil wir inzwischen zu weit entfernt wohnen. Können wir nun den Pachtvertrag kündigen?
Antwort: Mit den entsprechenden Fristen können Sie kündigen, können aber keine Entschädigung für die Garage selbst erwarten. Diese geht in das Eigentum des Verpächters über. Sollte der Verpächter die Garage abreißen wollen, müssen Sie damit rechnen, dass Sie die Hälfte der Abrisskosten tragen müssen. Oft könnte die Garage aber gar nicht abgerissen werden, weil sich links und rechts noch Garagen anschließen.
Bettina W., Halle: Jemand will uns seine Garage zu, wie er sagt, günstigen Konditionen verkaufen. Hat ein Kauf Sinn?
Antwort: Nur dann, wenn Sie auch den Grund und Boden mitkaufen können, denn nur dann erwerben Sie Eigentum. Ansonsten geht die Garage mit der Kündigung des bisherigen Nutzungsvertrages in den Besitz des Grundstückseigentümers über.
Mario S., Hettstedt: Ich habe ein Haus gekauft von der Kommune und auf dem Grundstück stehen noch mehrere alte Garagen. Die werden aber nicht mehr direkt genutzt, da die Mieter nicht mehr hier wohnen. Was mache ich mit dem Müll, der noch darin ist?
Antwort: Kündigen Sie die Garagen fristgerecht und informieren Sie die ehemaligen Garagenbesitzer gleichzeitig, dass Sie eine Frist setzen, bis zu der zu räumen ist. Bis Ende des Jahres 2006 sind Sie aber verpflichtet, den Besitzern eine Entschädigung zu zahlen beziehungsweise können bei Abriss die Hälfte der Kosten auf die ehemaligen Nutzer umlegen.
Doreen R., Saalkreis: Wir wurden aufgefordert, den Boden zu kaufen, auf dem unsere Garage steht. Das wollen wir aber nicht, zumal wir befürchten, dass danach die Straße vor dem Komplex gemacht wird und das sicher sehr teuer wird. Was sollten wir tun?
Antwort: Das ist eine Rechenaufgabe, die Sie für sich individuell entscheiden müssen. Wenn Sie befürchten, dass der Wert, den die Garage so für Sie hat, weit überschritten wird, dann müssen Sie ja das Kaufangebot nicht annehmen. Vielleicht wissen Sie aber jemanden in dem Komplex, dem dieses Angebot gelegen kommt. Sie können fristgerecht kündigen oder auch kaufen und dann selbst vermieten. Raten kann man Ihnen da zu keiner Entscheidung.
Fragen und Antworten notierten unsere Redakteurinnen Kerstin Metze und Dorothea Reinert.
